안녕하십니까
호치민시부동산종합컨설팅 Better Homes
대표 오순환 입니다.
최근 글로벌 경기침체 및
부패와의 전쟁을 전방위로 확대중인 베트남 정부 및
방향성을 잃은 베트남 정부의 부동산 정책까지 겹치며
다소 복잡한 국면으로 접어들고 있어
당분간 부동산 시장 침체는 피해갈수 없을것으로 예측됩니다.
금일은
그중에서도 최근 가장 뜨거운 이슈로 떠오르고 있는
다주택자 과세안
에 대해 자세히 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
수많은 관련 기사중
핵심 내용들만 추려 정리해드렸고
중간에 따로 주석을 달아 드렸으니
좀더 이해하시는데 도움이 되실겁니다 ^^
지난
2월 10일
호치민시 인민위원회는
기획투자부에
국회의 의결 54호/2017 을 대체하는 초안을 제출하였으며
그중 가장 주목할만한 내용은
1가구 2주택 이상 다주택자 대상 과세 방안임
과세 방안은 아래와 같이 크게 두가지로 나뉘어짐:
1안: 소유자 개인 또는 가족이 직접 사용하지 않는 토지 및 주택 대상 세금징수
국회 상임 위원회에서 적용기간, 과세표준 과 세율을 결정할 예정임
-> 본인 또는 친족 실거주 용도가 아닌 임대투자목적의 비거주 부동산에 별도의 세금을 부과할 예정으로
친족의 범위가 어디까지인지 구체적인 언급은 없으며
임대투자목적으로 임차인이 거주하지 않고 주택이 비어있는 경우 역시 과세 대상으로 해석되어
과세를 피하기 위한 목적으로 인해 가구가 쪼개질 가능성이 다분해 보이며 (거주지 변경)
역시 차명거래가 급증할것으로 예상됩니다.
2안: 2주택 이상 소유자에 대상 취등록세, 비농지사용료 및 양도세 세율을 높일것을 제안
2안의 경우
구체적인 세율은 아래와 같음
(1) 취등록세 0.5% -> 2%
*최대 징수액은 5억동에서 10억동으로 인상
-> 예로 2백만불 이상 초고가 주택의 경우 세금은 최대 10억동(=4만불)으로 고정되어 결국 형평성 문제가 야기될것으로 예상됨
-> 아파트 기준 취등록세는 통상 핑크북(등기부등본) 신청 또는 등기가 발급된 아파트를 거래시에 납부하게 되는데
외국인의 경우 현재 등기를 발급받은 경우가 굉장히 제한되며
이미 완공된 아파트가 아닌
현재 공사중인 아파트의 경우 결국 미등기 전매를 진행해야 하기에
취등록세가 강화된다는건 외국인 입장에서는 큰 의미가 없을것으로 보여지며
등기신청을 무기한 미루거나 미등기 전매 거래건이 증가할것으로 예상됩니다.
(2) 비농지사용료 5배 이내 인상
-> 아파트의 경우 비농지사용료는 현재 0.03%로 최대 0.15% 세율이 적용될 예정임.
비농지사용료의 경우
워낙 세율도 낮았고
특히 개인주택 대비 아파트 대상 가장 낮게 책정되어있어 이역시 외국인 입장에서는 큰 의미는 없을것으로보여집니다.
예로 30만불짜리 아파트 기준 비농지사용료 최대치 적용시
세금은 450불 (기존의 경우 90불) 이며
통상 이마저도 체계적으로 관리가 되지않는지
비농지사용료 납부 요청이 없거나 있더라도 매년 진행되지 않는 경우가 태반입니다.
(3) 양도세 2배 이내 인상 (2% -> 4%)
*구체적인 세율은 지방정부가 정할 수 있음
-> 가장 직접적으로 외국인 투자자들에게 영향을 끼치는 항목으로
예로 30만불짜리 아파트 거래시 양도세는 12,000불 (기존 6,000불) 로
이는 결국 매매가에 반영되어
도리어 집값을 부추기는 상황이 될수도 있을것으로 보이며
(매수수요가 집중되는 인기 아파트에 한함)
탈세목적의 다운계약서가 공공연하게 증가할것으로 예상됩니다.
물론 최근 몇년간 세법이 강화되어 예전처럼 시장가대비 터무니없이 낮은 가격에 판매는 불가능하지만
4% 금액은 확실히 큰 부담으로 다가올것 같습니다
다주택자 대상 재산세 신규도입 시범지역으로 호치민시가 지정됐으며
이번 과세안으로
부동산 투기 근절, 사회적 자원 낭비를 막는 동시에
세수확보를 통해
시 재정 확충에 큰 도움을 줄것으로 기대된다 밝힘
기획투자부는 이번 과세안에 대해
관련 부처의 의견을 수렴,
오는 10월 국회에 상정할것으로 전함
이와 관련하여
각계 각층의 다양한 의견들이 쏟아져 나오고 있는 상황으로
아래와 같이 내용들을 취합하여 정리해봤습니다:
호치민부동산협희 회장 Le Hoang Chau:
"관리의 효율성 증대 및 세수확보를 통해 부동산 시장이 좀더 투명하고 공정해지는것에 기여
다만 부동산 총가치중 토지사용료가 차지하는 부분이 상당하기에
이 문제를 해결하기 전에는 재산세에 대한 합의가 나오기 어려울것으로 보임"
Viet An Hoa 부동산회사 사장 Tran Khanh Quang:
"1가구 2주택 이상 소유자 대상 세금 징수는 물론 필요하지만 세금책정의 근거가 될
명확하고 충분하며 공정성을 띈 시장의 데이터베이스가 확립된 이후에나 가능한 정책임.
정확한 실거래가가 정기적으로 업데이트 되어야 하며
또한 예로 2주택이 수백억동을 호가하는 경우가 있는 반면
고작 몇억동에 불가한 경우가 있을텐데 둘다 같은 조건으로 세금이 부과되는것은 형평성에 맞지 않음
한편 다주택 세금조항으로 인한 부담으로 호치민시가 아닌 타 지방으로 투자수요가 분산되어 호치민시의 부동산침체가 더 가중될것으로 예상됨"
Trong Tinh 세금 자문회사 사장 Nguyen Van Duc
"2주택 대상 취등록세 인상은 부적절하며 차라리 토지 면적 및 토지 가치기준 세금을 부과하는것이 더 합리적임.
예로 등기권리증이 발급되기전인 주택의 경우 (예: 신규분양아파트) 취등록세를 징수할 근거가 없어 결국 양도소득세만 징수하게 됨
또한 호치민시내 주택 소유자가 만약 다른 지방에 주택을 상속받게 되는 케이스의 경우 과세대상인지 아닌지 명확히 해야할 필요가 있음"
Truong Phat 부동산회사 사장 Nguyen Van Dung:
"토지사용료의 경우 아파트는 10%, 타우하우스는 30%, 빌라의 경우 심지어 50%의 높은 비율을 차지하는 상황에서 이번 과세안은 이중과세로 보아도 무방함.
타 선진국의 경우 매년 재산세 및 보유세를 징수하지만 베트남처럼 일회성 토지 사용료를 징수하지 않기에 취등록세 인상 역시 부적합하다 보여짐.
미등기 선분양 주택의 경우 취등록세를 취득할 근거가 없기에
차라리 토지가치 및 토지면적 기준 세금을 책정하는 것이 더 합리적으로 보임"
CBRE Vietnam 사장 Duong Thuy Dung:
"이번 2주택 대상 과세안은 구매가격과 판매가격 사이의 불균형을 초래하여 단기적으로 시장 유동성 문제를 가져올수 있음.
이번 재산세 개정으로 인해 부동산 투자자들은 시장상황에 맞춰 효과적인 투자전략을 재정립해야 할것임
외국인 투자자들에게 있어 다주택자 세금 조항은 전혀 새롭지 않기에 투자심리에 큰 영향은 없을것으로 보임"
부동산 연구&개발회사 DKRA 부사장 Vo Hong Thang
"2주택 재산세 징수에 대해 동의하지만 호치민,하노이,다낭,껀터와 같은 대도시의 경우 3~5년 기간의 구체적인 로드맵이 필요함.
특히 부동산 시장이 침체된 현재 상황에서 2주택 재산세 징수는 시장을 더 얼어붙게 만들어 침체기가 더 장기화 될것으로 예상됨
2주택 재산세 징수는 구체적인 계산없이는 형평성 문제에 봉착할것이며
결국 핵심은 정확한 국가 데이터베이스를 정립하여 세금 납부 대상자를 가려낼수 있어야 함.
부동산 시장이 침체되지 않을 정도의 합당한 세율을 책정하는것이 필요하며
만약 너무 강압적으로 부동산 시장에 개입시 다른 산업까지 큰 영향을 미칠것으로 보임"
ACSV법률사무소 선임 고문 Thang Nguyen:
"만약 이번 과세안이 호치민시 주민에게만 적용된다면 이는 형평성에 문제가 있으며 합당한 이유 또는 실재로 사용되고 있는 토지 및 주택의 경우 세금면제도 고려해야함.
만약 토지사용증명서 또는 재산소유권리증명서 신청시에만 납세의 의무가 발생한다면 결국 탈세를 위해 등기신청을 무기한 연장하는 경우가 발생할것임
또한 차명으로 주택을 다량 소유하는 등의 탈세 행위를 방지하기 위한 정부의 효과적인 정책방안이 뒷받침 되어야 함"
*참고 기사 출처:
https://meeyland.com/chinh-sach/de-xuat-danh-thue-nha-dat-thu-2-qua-bat-cap-va-vo-ly/
베트남 최초로 도입되는 다주택자 과세안으로 인해
베트남 국내 여론이 뜨거운 상황입니다.
위에서 살펴보셨듯이
아직 구체적인 방안없이 다소 서두른다는 느낌을 지울수가 없는것 같아
과연 올해안으로 구체적인 실행안이 나올지 의문입니다.
그리고
지속적으로 제기되는 형평성 문제
아직 제대로 갖춰지지 않은 정부 데이터베이스,
취등록세 인상의 실용성 여부등
해결해야 될 과제들이 많고
특히 2022년 상반기
베트남 부동산 시장 과열이 정점을 찍으며
정부의 시장개입,
그리고 현재 글로벌 경기침체 상황까지 겹쳐
베트남 부동산시장의 불황이 이어지고 있는 민감한 상황에서
이번 정책 발표로 인해 투자심리가 크게 위축될것으로 전망되고 있습니다.
특히 분양시장 위축으로
가장 큰 타격을 받고있는
국내 부동산 개발 기업들의 어려움이 가중화되고 있어
과연 베트남 정부의 정책방향이
주택시장 연착륙을 이끌어낼 수 있을지 귀추가 주목됩니다.
이상입니다.
다음시간에도
유익한 정보를 가지고 찾아뵙겠습니다
감사합니다!
모든 투자상담은 무료로 진행되오니
투자에 관심있으신 분들은
부담갖지 마시고 연락부탁드립니다.
*카카오톡 및 위챗상담 (아이디 : soonhwan50)
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