안녕하세요
호치민시 부동산종합컨설팅 Better Homes
대표 오순환 입니다.
지난 2015년 7월 주택법이 개정된 이후
외국인 대상 핑크북 발급이 차일피일 미뤄지며
한동안 베트남 부동산 투자시장의 부정적인 요소로 작용해 왔는데요
드디어 외국인 대상 핑크북 발급이 가시화되고 있어 (현재 하노이에 한함)
이번기회에 베트남 부동산 소유권 증명서에 대해
자세히 정리하여 안내해드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
베트남내 부동산 소유권을 증명할수 있는 서류는 여러가지 종류가 있는데요
그중 우선 "레드북" 그리고 "핑크북" 으로 불리워지는
소유권 증명서에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
1. 레드북 (= 토지 사용권 증명서)
"토지 사용권 증명서"
(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
의 경우 베트남 자연 환경부에 의해
2003 토지법 4조 20항,
정부 법령 60-CP
토지관리총국 법례 346/1998/TT-TCĐC
의 규정에 따라 2009년 12월 10일 전에 발행된 증서를 얘기합니다.
이미 효력이 만료된 2003년 토지법에 따르면
토지사용자의 합법적인 이익 및 권리를 보장하기 위해 발급된 토지사용권 증명서로
증명서 커버가 빨강색으로 제작되어 편의상 "레드북 - Sổ Đỏ" 로 불리어 지고 있습니다.
2. 핑크북
의 경우 증명서 발급 시점에 따라 나눠볼수 있는데요
2009년 12월 10일 이전
건설부에 의해 발행된
"토지소유권 및 주택소유권 증명서"
그리고
2009년 12월 10일 이후
자연환경부에 의해 발행되는
"토지에 부착된 자산 및 주택소유권 및 토지사용권 증명서"
로
2009년 12월 10일 전
"레드북 - 토지사용권 증명서"
"핑크북 - 토지소유권 및 주택소유권 증명서"
로 나뉘어 발급되던 부동산 소유권 증명서를
2009년 12월 10일 부터 현재까지
"핑크북 - 토지에 부착된 자산 및 주택소유권 및 토지사용권 증명서"
로 일원하여 발급이 진행되고 있습니다.
역시 증명서 커버가 분홍색으로 제작되어 편의상 "핑크북 - Sổ Hồng" 로 불리어 지고 있습니다.
2009년 12월 10일 전 발급되었던
레드북 역시 서류변경 신청시
핑크북-개정 증명서 로 재 발급받을수 있으며
별도의 서류변경없이 레드북을 소유하고 계신분들 역시 그 효력은 여전히 유효하다고 합니다.
증명서가 하나의 양식으로 통합되어 사용된지
10년이 가까인 된 지금도 베트남 현지인들조차 아직 레드북과 핑크북의 개념을 혼동하여 사용하고 있다고 하니
10년 사이 실재로 토지를 처분하거나 증여하지 않아
서류가 예전 레드북 그대로인 경우가 적지 않다고 보여지네요.
좀더 이해하시기 쉽게 아래와 같이 표를 작성해봤습니다:
핑크북의 경우
총 4페이지로 구성되어 있으며
첫장(표지) 에는 소유자의 정보 (+ 배우자 정보)
*베트남 부동산 자산의 경우 부부공동소유
두번째 장에는
부동산 자산에 대한 정보 (위치, 면적, 부동산 종류, 사용 목적 및 용도, 소유기간 등)
세번째 장에는
방위, 평면도, 방향, 층수
및 매수자의 정보가 기입되어 있습니다.
호치민시 도시계획: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn
참고로 세번째 장에 표시된 방위 정보를 토대로
호치민시 도시계획부서에 의해 운영되는 사이트에서
실재 위치를 확인해 보실수 있게 최근 개편되어 토지거래의 투명성이 좀더 확보되었다고 볼수 있을것 같습니다.
다만 아직 이용자 수는 드물다고 하네요.
한편 베트남내 부동산 자산 소유권 증명서 중
레드북, 핑크북 이외에
화이트북, 그린북 이라는 또다른 증명서 개념이 있습니다만
중요하지 않으니 참고만 하시면 될것 같습니다:
3. 그린북:
일정기간동안 숲을 관리하고 개발하기 위해 부여한 일종의 토지사용권 증서로 임대기간이 만료되면 다시 담당기관에 반환해야하며 물론 핑크북으로 소유권증명서 변경은 불가합니다.
4. 화이트북:
1975년 4월 30일 전후로 발급된 토지 사용권 증명서로 여전히 법적효력이 유효하다고 하며
부동산 자산 처분시 "핑크북" 으로 재발급 받아야 합니다.
그렇다면 외국인의 경우도
베트남 현지인과 동일한 조건으로 핑크북을 발급받을수 있을까요?
"핑크북 - 토지에 부착된 자산 및 주택소유권 및 토지사용권 증명서"
의 경우 이미 2015년 7월 주택법 개정전
베트남 전국에 외국인 대상 발급이 되었고 그 수가 총 900건에 다다랐었다고 합니다.
베트남에 오래 거주하신 분들중
이미 오래전 베트남 부동산 자산을 취득하시고
본인 명의로 핑크북까지 발급받으신 분들을 어렵지 않게 보실수 있으실텐데요
오히려 2015년 7월 주택법이 개정된 이후
한동안 외국인 대상 핑크북 발급이 중단되어 왔으니 참 아이러니한 상황이 아닐수 없습니다.
그간 수많은 추측과 루머들이 난무하였고
그로 인해 베트남 부동산 투자시장의 투명성, 안정성에 부정적인 영향을 끼쳐
아직 본격적인 외국인 투자가 이뤄지지 않고 있다 판단되며
물론 베트남 정부 역시 인지하고 있는 부분입니다...
다행히도 최근 하노이에서 외국인 대상 핑크북 발급이 재개되었다는 아주 반가운 소식이 들리고 있습니다.
그렇다면 어떤 이유에서
2015년 7월 이후시점부터 지금까지
호치민에서 외국인 대상 핑크북이 발급되고 있지 않을까요?
새롭게 개정된 주택법에 따르면
외국인의 경우
정부로부터 개발승인을 받은 상업 주택프로젝트에 한해 구매가 가능하며
국방 관련 지역내 프로젝트는 구매가 불가능하다 되어 있습니다.
*주택법 링크 (베트남 정부 홈페이지): http://vanban.chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/hethongvanban?class_id=1&_page=1&mode=detail&document_id=181971
주택법이 개정된 이후로
위 두 지역을 나누는 리스트 작성에 대한 후속작업이 이어지지 않았고
결국 그에 따라 외국인 대상 핑크북 발급이 계속 지연되어 왔습니다.
하지만 이미 하노이의 경우 지난 2018년 3월 2일
외국인이 합법적으로 구매가 가능한 프로젝트 리스트를 공개,
하노이 건설부 홈페이지에 리스트를 게재하였으며
심지어 다낭의 경우 지난 2019년 2월 13일자로
외국인이 구매가 가능한, 구매가 불가능한 프로젝트 리스트를 공개하였습니다.
이런 상황에서 아직 호치민의 경우 본 리스트조차 작성이 되지 않아
외국인 대상 핑크북이 발급되려면 좀더 시간이 필요해 보입니다 ㅜㅜ
다만 다행히도 하노이 그리고 다낭의 경우 이미 리스트 작성이 완료되었고
하노이는 외국인대상 핑크북 발급이 시작된 시점에서
호치민시 역시 조만간 외국인이 구매가 가능한, 구매가 불가능한 프로젝트 리스트를 작성,
공표할것이라 기대해봅니다.
외국인부동산 구매현황 조사지시: http://blog.naver.com/soonhwan50/221488500603
하루빨리 소유권증명서 (핑크북) 발급이 가속화되어
베트남 부동산 투자의 투명성, 안정성이 확보되길 바라며
등기 발급이후 외국인 대상 부동산담보대출 규제가 풀리는 시점 전후로
베트남 부동산 시장에 큰 변화의 바람이 불거라 예상해봅니다.
이상입니다.
바로 다음에 이어
핑크북 발급 절차, 발급 자격,
그리고 발급이 지연되는 이유들에 대해 자세하게 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
감사합니다.
*상기 작성된 자료에 대한 저작권은 개발사 및 Better Homes Co., Ltd (2차 가공 자료)에 있으니 무단전재 및 상업용 목적의 재배포는 금지됩니다.
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