안녕하십니까
호치민시 부동산종합컨설팅 Better Homes
대표 오순환 입니다.
금일은 지난 포스팅
"호치민시 고급아파트의 표준 - 빈홈센트럴파크"
에 이어
호치민시 임대수익형 아파트의 표준, 기준점이라 불릴수 있는
"에스텔라 하이츠"
프로젝트에 대해 재조명 해보는 시간을 가져보고자 합니다.
호치민시 2군지역내
현재 단연코 최고의 인기를 누리고 있는 주택상품으로
국내외 고객들의 호평이 끊임없이 이어지고 있습니다.
2군지역내
신축아파트들의 공급이 대거 쏟아지고 있는 상황에서
분양가 대비 유독 높게 책정된 임대료,
그리고 임대수요가 집중되고 있는 이유가 과연 무엇인지
자세히 분석하여
그 결과를 토대로 앞으로 투자하시는데 있어
올바른 지침으로 삼으실수 있도록 정리해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다
우선 프로젝트 개요에 대해 살펴보겠습니다.
에스텔라 하이츠는
싱가폴계 개발사인 - 케팰랜드에 의해
호치민시 2군 안푸지역에 시행된 주상복합 프로젝트로
전례없는 낮은 용적률,
쾌적함과 편의성,
수준높은 내/외부 설계 및 철저한 사후관리시스템을 자랑합니다.
총 872세대로
아래와 같이
4개동으로 구성되어 있으며
1차분양 상품이었던 1,2동의 경우
지난 2017년 9월
지상 1~6층 (3,4동) 에 위치한
에스텔라 플레이스 쇼핑몰의 경우
지난 2018년 12월 정식으로 오픈
2차분양 상품이었던 3,4동의 경우
지난 2019년 2월 전후로 입주가 시작되어
프로젝트 전체가 완성된지 반년이란 시간이 흘렀습니다.
아래 사진자료에서 보시다시피
수준높은 녹지공간 및 공용시설 설계를 확인해 보실수 있습니다:
*사진출처: http://aaphoto.vn/project-view/estella-heights/
https://k.kakaocdn.net/dn/NlEIj/btqySsYyX4N/GYhV5PCoNa1O0TdmZzLdL1/img.jpg
아래 영상을 통해 좀더 자세한 단지상황을 확인해보실수 있습니다:
에스텔라 하이츠 프로젝트는
4.8헥타에 달하는 면적에
전체세대수는 고작 872세대밖에 되지 않아
타 프로젝트 대비 두배이상의 낮은 용적률
및 부대시설 규모를 자랑하며
동 개발사의
"더 에스텔라" 프로젝트에 이어
호치민시를 대표하는
쾌적한 아파트의 상징으로 자리잡고 있습니다.
단편적인 예로
에스텔라 하이츠의 경우
단지전체를 휠체어 또는 유모차로 이동하시는데 불편함이 없게끔
동선이 설계되어 입주민들의 편의성이 더욱더 강조됩니다.
이런 작은 디테일들이 결국 큰 차이를 만들어 낸다 생각됩니다.
더불어
아파트 단지 1~6층 (3,4동) 에
케팰랜드 개발사가 직접 운영,관리하는
"에스텔라 플레이스 쇼핑몰" 이 위치,
주변 경쟁 쇼핑몰 (팍슨백화점, 빈콤메가몰) 대비
다양하고 수준높은 샵들의 입점,
선진국의 차별화된 설계, 동선 및 수준높은 관리로 인해
현재 2군 지역내 가장 번화한 곳으로 자리매김하고 있습니다.
2군 지역 유일한 서점,
최고의 명성을 자랑하는 국제산부인과 한푹병원 진료소,
해외 수입 식료품 전문점인 안남고멧 마트
영어, 미술, 과학, 연극학원 및 키즈카페 등
아이들 교육에 최적화된
수준높은 교육, 오락, 액티비티 시설 등이 갖추어져 있어
가족단위 해외주재원 거주자들이 집중된
2군 타오디엔, 안푸지역내
에스텔라 하이츠 프로젝트로 임차인 수요가 집중되는건 당연한 결과라 보여집니다.
에스텔라 플레이스 쇼핑몰 영상참조:
단순히 1,2층에 샵하우스가 위치한
대다수의 기타 프로젝트들과 비교하여
(통상 개발사에서 개인 분양 -> 개인 오너의 목적 및 취향에 따른 샵들의 입점 -> 높은 공실률 및 일정 수준 이상의 샵 입점 가능성 낮음)
콘도미니엄형 쇼핑몰이 단지내 자리잡은 에스텔라 하이츠의 편의성은 단연 돋보이고 있습니다.
아래와 같이
2군 지역 (타오디엔, 안푸) 대로변에 위치한
아파트 프로젝트들의 규모 및 세대수를 정리해보았습니다:
게이트웨이: 1.1헥타르 (439세대) - 3개동
더나씸: 0.6헥타르 (238세대) - 1개동
더 팰리스 레지던스: 2.5헥타르 (1,820세대) - 6개동 (오피스 및 상업부지까지 포함)
마스테리타오디엔: 7.9헥타르(3,300세대) - 5개동
마스테리안푸: 1헥타르 (1,000세대) - 2개동
더비스타: 2.6헥타르 (850세대) - 5개동
더 에스텔라: 4.8헥타르 (719세대) - 8개동 (케팰랜드 개발사)
에스텔라하이츠: 4.8헥타르(872세대) - 4개동 (케팰랜드 개발사)
보시는바와 같이
2군지역내
대로변에 위치한 기타 프로젝트들의 규모를 수치화 시켜 비교할시
좀더 객관적인 판단이 가능하실거라 생각되며
아파트 면적 및 세대수 대비
타 프로젝트와는 비교불가한 쾌적함을 자랑하는
에스텔라 하이츠 프로젝트의 경우
자연히 외국인 주재원 임차고객 수요의 집중으로 이어지고 있습니다.
에스텔라 하이츠 프로젝트의 경우
호치민 부동산 시장이 본격적으로 과열되기전인
2015년 말부터 분양이 진행되었던 프로젝트로
2019년 현재 주변 시세대비
과거에 굉장히 저평가된 분양가격으로 분양되었다고 보시면 될것 같습니다.
(*분양가 1차: 1,900 ~ 2,100$/m2)
2차: 2,300 ~ 2,500$/m2)
투자금액대비 (분양가)
현재 2군 지역내
단연코
가장 높은 임대료와 임대수익률을 자랑하며
실재 매수수요가 없어 단순 호가만 높은 타 프로젝트대비
실재로 높게 책정된 실거래가를 자랑합니다.
호치민시 2군 지역
(투티엠, 타오디엔 및 안푸지역)
에 비슷한 시기에 입주된 프로젝트들의 경우
투자금액대비 (분양가)
상대적으로 낮게 책정된 임대료,
그마저도 저조한 입주율을 보여주고 있어
서로 같은 지역내에 위치한 주택프로젝트들 임에 불구하고
확연한 온도차이를 확인해 보실수 있을겁니다.
현재 호치민시 2군지역내
투자를 준비하고 계시는 프로젝트의
분양가와 예상임대료 (주변 시세)
또는 매매가와 현재 임대시세 를 확인해보시고
에스텔라 하이츠 프로젝트의
매매가와 현재 임대시세를 확인하여
두 프로젝트를 서로 비교해 보신다면
투자 감행 여부를 의외로 손쉽게 결정하실수 있으실거라 생각됩니다.
최근 심심치 않게
의도적으로 특정 프로젝트에 유리하게 작성된 도표 자료들이 (매매가 및 임대수익률, 임대차익 등) 보이고 있습니다.
근거가 부족한 이런 자료들에 좌지우지 되지 마시고
호가와 실거래가가 얼마나 차이가 나는지,
실재로 임대차계약이 진행된 계약건의 임대료가 얼마로 책정되어 있는지
아파트 입주율, 공실률 및 임대회전률이 어떻게 되는지
를 꼼꼼하게 확인해보시어
최소한 진짜와 거짓 정보를 가려내실수 있는
분별력을 키우시는게 투자의 첫번째 단계라고 생각됩니다.
사람 마음은 다 똑같습니다.
투자자 입장이 아닌
임차인 입장에서 다시 한번 생각해보시면 의외로 쉽게 판단을 내리실수도 있습니다.
본인 가족을 데리고 호치민에 3년이상 거주하셔야 되는 상황이 온다면
과연 내가 투자하려는 아파트를 임대하여 거주할 의사가 있으신지
아니면 같은 임대료의 조건이라면
차라리 다른 특정 아파트 단지를 임대를 할것인지를 객관적으로 생각해보셔야 합니다.
내가 살기는 싫지만 다른 사람들은 임대로 살아줄거다 라고 생각하시는 것 자체가 어불성설이라 생각됩니다.
임대수요는 한계가 있습니다.
시간이 지날수록 신축아파트의 공급은 늘어날것이며
경쟁상품 진입장벽이 낮은 프로젝트들,
특장점도 없고, 경쟁력이 떨어지는 주택상품들의 경우
임대상황이 점차 나아지기 보다는
시간이 갈수록 높아지는 공실률, 낮은 임대수익률을 보여줄거라 예상되고 있습니다.
높은 임대수익률 = 높은 매매가
가 보장되며 이는
매수수요의 집중으로 이어지는 단순한 시장구조입니다.
임대수익없이 단순히 높은 시세차익만을 기대하시는 고객분들이 많으신데
높은 공실률, 낮은 임대수익률을 나타내는 프로젝트가
향후 높은 시세차익을 낼수 있을거라는 희망은 사실상 아주 희박하다고 말씀드리고 싶습니다.
임대 수익으로 얻을수 있는 기회비용을 포기하기에는 결과적으로 수지타산이 맞지 않으며
수억에 달하는 높은 시세차익을 감수하고 투자를 감행하시려는 매수 고객들이
투자수익률 계산없이 맹목적인 묻지마 투자를 감행하는 경우는 정말 흔치않다고 보시면 될것 같습니다.
지난 2015년 7월 주택법 개정이후
신규주택 프로젝트들의 완공, 입주가 꾸준히 진행되고 있고
이에 서서히 투자 성공 & 그리고 투자 실패라고 보기보단 다소 아쉬운 반의 성공
을 보여주는 케이스들이 나타나고 있습니다.
투자를 감행하셨던 시점에 상대적으로 큰 고민 없이,
베트남 부동산시장에 대한 철저한 분석없이
투자를 감행하셨던 분들의
다소 아쉬운 결과들이 보여지고 있습니다.
2015년 ~ 2018년 사이
특정한 지표없이 막연한 시장예측으로만 투자를 감행하셨어야 하는 시기였다면
현재 좋은 성과를 보여주고 있는 주택프로젝트들이 있고
그런 프로젝트들을 꼼꼼히 분석하여 참고하신다면 앞으로 투자하시는데있어 큰 도움이 될거라 생각됩니다.
물론 다소 아쉬운 성과를 보여주고 있는 주택프로젝트들 역시 어떤 요소들이 부정적으로 작용했는지에 대해 살펴보셔야
좀더 확실한 투자 안목을 키우실수 있다 생각됩니다.
지난 포스팅
"호치민 고급아파트의 표준"
http://blog.naver.com/soonhwan50/221634751726
에 이어 이번 포스팅
"호치민 임대수익형 아파트의 표준"
이 투자하시는데 있어 큰 도움이 되었기를 바래봅니다.
이상입니다.
다음시간에는 좀더 유익한 정보를 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다.
*카카오톡 및 위챗상담 (아이디 : soonhwan50)
*상기 작성된 자료에 대한 저작권은 개발사 및 Better Homes Co., Ltd (2차 가공 자료)에 있으니 무단전재 및 상업용 목적의 재배포는 금지됩니다.
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