안녕하십니까
호치민시 종합부동산컨설팅 Better Homes
오순환 대표입니다.
금일은 부동산 시세에 큰 영향을 주는 요소들중 하나인
혐오시설 및 기피시설 에 대해 자세히 안내드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
혐오시설의 사전적 정의는
"혐오감을 주는 시설, 지역 주민에게 공포감이나 고통을 주거나, 주변지역의 쾌적성이 훼손됨으로써
집값이나 땅값이 내려가는 등 부정적인 외부 효과를 유발하는 시설을 만한다"
로 아래와 같은 님비현상이라는 유명한 사회적 현상으로 대변되기도 합니다:
"님비 (Not In My Backyard; NIMBY)는 공공의 이익에는 부합하지만 자신이 속한 지역에는 이롭지 아니한 일을 반대하는 행동을 뜻한다.
Not In My Backyard(직역하면 내 뒷마당에는 안 돼)의 약자로 쓰레기 소각장, 장애인 시설, 노숙자 시설, 공항, 화장장, 교도소, 임대주택과 같이
많은 주민들이 혐오하는 특정 시설 또는 땅값이 떨어질 우려가 있는 시설이 자신이 거주하는 지역에 들어서는 것을 반대하는 사회적인 현상을 말한다.
*출처: 나무위키
이렇듯 주민의 생활에 불편함을 초래,
심각한 건강문제,
범죄 유발, 위험도 상승,
및 교육적으로 부정적인 영향
등을 야기시킬수 있는
이런 혐오시설 및 기피시설의 경우
결국 땅값 및 집값에 적지않은 부정적인 영향을 주기에
부동산 투자시 절대 간과하여 넘길수없는 요소중 하나로
특히 해외부동산 투자 특정상 제한된 정보의 상황에서
이런 혐오, 기피시설들에 대한 제대로된 정보 파악이 어려운게 사실이며
또한 이를 대수롭지 않게 여겨 간과하시고 부동산 투자를 감행하고 계시는분들 역시 적지않은게 사실입니다.
이에 베트남부동산 투자시 고려하셔야될
대표적인 혐오시설 및 기피시설은 어떤것들이 있는지
그리고 그 이유와 어떤 부정적인 영향이 있는지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
통상 혐오시설이라 함은
철탑, 변전소, 송전선로,
공동묘지, 장례식장, 화장장, 납골당
쓰레기 처리장, 소각장, 오폐수 처리장, 축사
공장, 원자력 발전소, 가스저장소
사격연습장, 군사시설, 임대주택밀집지, 교도소, 우범지역
등의 수많은 시설들을 가르키며
이중 특히 베트남 부동산 투자시 흔히 접하기 쉬운
대표 혐오시설들에 대해 알아보도록 하겠습니다.
*제 주관적인 의견을 다수 반영하였으니 이점 참고하시어 판단하시며 될것 같습니다.
(1) 고압송전탑 - 변전소
혐오시설중 단연코 1순위에 꼽히는 시설중 하나로
고압선이 인체에 어떤 부정적인 영향을 미치는지에 대해 과학적으로 검증된바 없지만
내 집앞에 거대한 고압선이 지나간다는것 자체만으로도 엄청난 심리적인 부담감을 가져오게 됩니다.
호치민시 특정지역의 경우 고압선과 아파트의 이격거리가 불과 30미터밖에 되지 않는곳이 있을정도로
아직 고압선에 대한 베트남 현지인들의 부정적인 인식이 자리잡기전으로 보입니다만
이 역시 결국 시간문제라 생각됩니다.
*지중화 계획에 대해 언급하고 있지만 정확한 착공일정도 없으며 결국 비용문제로 기약없이 지연될거라 예상됩니다.
특히나 꾸준히 늘어가는 출생률, 한국못지 않은 높은 교육열을 자랑하며
아이들의 교육 및 건강이 최우선적으로 고려되고 있는 베트남 주택시장에서
결국 가장 기피될 혐오시설중 하나가 될것은 불보듯 뻔한 사실이라 생각됩니다.
(2) 항만 - 야적장
호치민시의 경우 시내외곽뿐만 아니라 시내중심가 주거지 주변역시 심심치 않게 크고 작은 항만시설들을 확인해 보실수 있으실겁니다.
항만 출입 트럭들로 인한 주변지역 교통정체, 소음 및 매연,
컨테이너 상하차시 발생하는 소음,
심각한 매연을 발생시키는 크레인 설비 등
이 역시 주변 주민들에게 심각한 불편함을 초래합니다.
시내중심가 항만시설의 경우 이전 계획은 매년 언급되긴 하지만 실재로 이전되까지는 상당한 시간이 필요할것으로 예상되어
실재 아파트 투자후 매각시점과의 일정이 맞지않을 확률이 높습니다.
이렇듯 기약없는 이전계획들은 무시하시고
베트남 부동산 투자시 내 집 근처에 항만시설이 있는지, 만약에 있다면 얼마나 떨어져 있는지를 꼭 확인해보셔야 합니다.
(3) 사찰 - 납골당
불교는 베트남 종교 인구중 대다수를 차지하는 종교로서
성당과 더불어 수많은 사찰이 호치민시 전지역에 걸쳐 위치하여
어렵지 않게 찾아보실수 있는 장소중 하나입니다.
미신을 맹신하고, 종교적 믿음이 강한 베트남의 경우
사찰은 신성한 장소로 인식되어 있습니다만
그 강한 기운으로 인해 사찰주변은 집터로서는 적합하지 않은, 부정적인 인식이 있는게 사실입니다.
특히 대부분의 사찰은 납골당 기능을 갖추고 있기에 쾌적한 거주공간과는 거리가 있는게 사실이며
또한 부동산 구매이후 전매시 매수인이 중국계 일경우
집 창문 또는 발코니에서 사찰이 보이는건 기피하는 경향이 있어
이또한 간과하여 가볍게 넘어갈 문제가 아니라고 생각됩니다.
결국 나의 개인적인 성향, 취향 보다는
미래에 이 집을 구매할 매수자의 취향 및 성향까지 고려하셔야 하기에 좀더 깊은 고민이 필요한 부분이라 생각됩니다.
(4) 공동묘지
공동묘지의 경우 전세계 어느나라건 집값에 아주 부정적인 영향을 준다는건 부정할수 없는 사실입니다.
호치민시 전지역에 걸쳐 위치해 있으며
심지어 아주 의외에 공간에, 결코 작지않은 규모로 자리잡고 있을수 있습니다.
구매하시고자 하는 프로젝트 주변 지역의 골목까지 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.
(5) 오폐수처리장 - 쓰레기처리장
오폐수, 쓰레기 처리장의 경우 심각한 악취를 유발하여
일반적인 생활이 불가능할 정도로 심각한 건강문제를 야기시킬수 있습니다.
의심의 여지없이 기피하셔야될 시설로 주변지역을 꼼꼼히 살펴보셔야 하며
서풍인지, 동풍인지등을 고려하여 과연 내가 구매한 집터까지 영향이 있을만큼 이격되어 있는지,
만약 있다면 얼마나 영향이 있는지에 대해 알아보시고 이점 고려하셔야 합니다.
특히 우기철이 지난 건기철에는 엄청난 악취를 야기하기에 이점 유의하셔야 합니다.
(5) 발전소, 공장
발전소 및 공장역시 심각한 매연을 야기시키는 주범중 하나로 꼭 기피하셔야될 시설중 하나입니다.
호치민시 전지역에서 심심치 않게 크고 작은 공장들을 확인해 보실수 있습니다.
특히 공장 밀집 지역은 되도록이면 피하셔야 합니다.
(6) 우범지역
세계 어느나라건 특별히 사건 사고가 집중되어 발생되는 지역이 있습니다.
우범지역으로 특별관리되는 지역이 내 집 주위에 있다면
단순히 집값의 문제가 아닌 내 가족의 신변문제와 직결되기에 최대한 거리를 두시는게 좋습니다.
전통적으로 우범지역이었던 곳이 한순간에 부동산 요지로 둔갑되어 호도되는 기사들이 몇년가 쏟아지고 있는데
겉으로 보여지는것과는 다르게 아직도 그 지역 중심부 안으로 들어가게 되시면
역시 혀를 내두르게 되실겁니다.
크게 차이나지 않는 가격이라면 굳이 우범지역내 주택을 구매하실 이유가 없다 생각됩니다.
(7) 유흥가
호치민시의 경우 특히나 유흥이 발달되어 24시간 운영되는 클럽, 바, 가라오케 및 모텔가 등이 즐비합니다.
특정거리의 경우 이런 유흥시설들이 집중되어 있는데
여행객에게는 당연히 흥미로운 시설일수 있으나
가족들과 실거주하시는 분들께는
아이들 교육문제, 소음 그리고 끊임없는 작은 사건사고등으로 피해를 야기시키는 기피시설중 하나일뿐입니다.
(8) 사회보장형 아파트 밀집지역
베트남역시
저소득층의 주거안정을 위한 한국의 임대아파트 개념과 비슷한
사회보장형 아파트가 존재합니다.
이역시 좋은 취지로 진행된 정부의 주택보급정책중 하나로서 단순히 혐오시설로 정의하기에는 다소 예민한 문제인건 사실입니다만
너무나도 수준이 낮은 아파트 퀄리티로 인해 현지인들조차 등을 돌리고 있는 상황으로
내가 구매하는 고급아파트단지 주변에
이런 사회보장형 아파트가 위치해 있고
단순히 한개 두개 동이아닌 대단지로 위치해 있다면,
만약 그 아파트 단지들과 별도의 경계없이 (강, 도로, 다리 또는 울타리)
서로 왕래가 손쉬운 상태라면 다시한번 투자여부를 고민해보셔야 합니다.
문화, 역사, 지리적 특성상
혐오시설 및 기피시설을 바라보는 베트남 현지인들의 시각에 대한 차이는 다소 존재하나
결국 시간이 흐르게 되면 그러한 시각차이는 점차 좁혀질것이고 전반적인 이해도가 높아질것으로 예상되어
현재 저희가 혐오시설 또는 기피시설로 인식하는 시설들에 대한 베트남 현지인들의 인식도 결국 크게 다르지 않게 될거라 예상합니다.
단순히 개발도상국이라는 이유로, 먹고살기 바빠 신경쓰지 않을거다라는 안이한 생각으로 치부하지 않으셨으면 하는 바램입니다.
안전한고 쾌적한 주건환경을 바라는 마음은 다 똑같다 생각됩니다.
그렇다면 어떠한 방법으로 이런 혐오시설 및 기피시설들의 존재여부에 대해 확인해볼수 있을까요?
당연히 가장 좋은 방법은 내가 투자하고자 하는 프로젝트를 직접 방문하여
주변지역을 도보로 또는 차량으로 이동하며 내 눈으로 확인하시는게 가장 정확하고 빠른 방법입니다.
다만 현실상 본업이 있는 상황에서 매번 해외방문을 한다는것이 시간적, 금전적인 제한으로 어려운게 사실입니다.
예전 포스팅에서도 한번 다뤄드렸던듯이
:http://blog.naver.com/soonhwan50/220952677807
구글지도 또는 구글어스를 활용하여
직접 현장을 방문하지 않으셔도 현지 주변상황을 아주 자세하게 살펴보실수 있습니다.
심지어 한국어로 번역된 시설에 대한 자세한 설명과 사진들을 아주 손쉽게 확인해보실수 있으니
5~10분만 투자하셔도 주변지역에 대한 조사는 80 ~ 90% 이상은 가능하다 생각됩니다.
(*예로 고압선 라인의 경우 구글지도로 확인하는건 한계가 있습니다)
해외부동산 투자인만큼 국내보다 더 많은 사전조사가 필요합니다.
그 어떤 부동산 개발사 및 중개업소에서
이렇듯 분양에 부정적인 영향을 끼칠 혐오시설에 대해 굳이 먼저 언급해드리지 않기에
투자를 감행하실 본인 스스로 좀더 시간을 투자하시어
곳곳에 산재해있는 이런 악재들에 대해 미리 살펴보셔야 합니다.
베트남 주택보급률이 고작 30% 밖에 되지않는 상황에서
앞으로 꾸준한 주택공급이 이뤄진다는 전제하에
다양한 선택지가 존재 하는 상황에서
굳이 혐오시설 주변 주택을 선택하실 현지인 또는 해외투자자 수요층이 두텁지 않을것이라는건 불보듯 뻔한 사실입니다.
혐오시설들이 계속 존재하는한 주변 지역대비 시세가 오르기는 어렵습니다.
가끔 혐오시설이 선호시설로 바뀌는 호재의 경우도 있긴 하지만
각종 대형 인프라 프로젝트들의 공사가 끊임없이 지연되고 연기되는 베트남 특성 고려시
큰 기대를 하지 않으시는게 좋습니다.
여러번 강조해드렸듯이
매각 적정시점인 5~7년을 훌쩍 넘기게 되는, 기약없는 호재들의 경우 결국 내 집값 상승과는 아무런 관계가 없다고 보셔야 합니다.
고민하신 시간만큼 투자성공확률은 정비례 한다고 믿고 있습니다.
본 포스팅을 통해 성공적인 투자에 한 걸음 더 다가서실수 있게되었기를 바래봅니다.
감사합니다.
*카카오톡 및 위챗상담 (아이디 : soonhwan50)
*상기 작성된 자료에 대한 저작권은 개발사 및 Better Homes Co., Ltd (2차 가공 자료)에 있으니 무단전재 및 상업용 목적의 재배포는 금지됩니다.
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