안녕하십니까
호치민시 부동산종합컨설팅 Better Homes
대표 오순환 입니다.
금일은 지난 2016년도에 작성해드렸던 포스팅을 통해 안내를 드렸었지만
블로그 참조: http://blog.naver.com/soonhwan50/220738125792
이번 기회에 내용을 보완하여
좀더 구체적이고, 자세하게 안내를 드리는 시간을 가져보고자 합니다.
해외 부동산 투자시 가장 먼저 고려하셔야 될 사항들중 부동산 관련 세금 항목을 빠트릴수 없을텐데요
베트남 부동산 투자의 가장 큰 매리트 중 하나가 바로
한국대비 미비한 세금 조항이라고 생각됩니다.
그럼 어떠한 세금 항목과 비용들이 있는지 하나씩 자세히 알아보도록 하겠습니다:
1. 부가가치세
10%
기본적으로 아파트 분양가에 포함되어 있으며 중도금 일정에 맞춰 분할 납부가 가능합니다.
*한국처럼 거주용부동산 또는 업무용부동산에 대해 차이를 두고 있지 않습니다.
2. 장기수선충당금
2%
부가가치세와 더불어 분양가에 포함됩니다.
통상 아파트 입주시
(외국계 개발사 주택상품: 45%, 베트남 현지 개발사 주택상품: 25% 납부)
잔금과 더불어 2% 장기수선충당금을 개발사로 납부하게 되는데요
향후 아파트 완공이후
입주자대표위원회에 의해 운영되는 공동계좌를 통해 장기수선충당금 금액이 관리됩니다.
참고로 부동산 투자시 실재 총 투자금액을 계산하시려면
세전분양가 + 부가세 10% + 장기수선충당금 2%
을 더하셔야 합니다.
좀더 자세한 사항은 아래 포스팅을 통해 안내드렸으니 참고부탁드립니다.
: http://blog.naver.com/soonhwan50/221389697938
3.취등록세
0.5%
베트남 정부 담당기관에 "주택 소유권 및 사용권" 등록시 납부하셔야 되는 세금 항목으로
통상 아파트 입주이후
등기권리증 (=핑크북) 발급 신청서류 제출시 납부하시게 됩니다.
분양계약서에 표기된 분양가 기준이 아닌 등록시점에 관할부서의 규정에 따라 계산되며
(통상 분양가보다 낮게 책정이 됩니다)
등록세는 주택 1세대당 5억동 (22,400 USD 상당)을 초과하여 징수하지 않고 있습니다.
*주택법 법령 140/2016 / ND-CP 에 근거
4. 등기부등본 (=핑크북) 발급 비용
주택 실측 및 도면 비용 : 1,000,000 VND 미만 (45 USD 상당)
행정비용 : 661,000 VND (30 USD 상당)
*관할당국의 규정에 따라 수시로 변경
포스팅 참조: http://blog.naver.com/soonhwan50/221546976427
4.양도세
2%
양도세는 통상 매도인 측에서 지불하게 되며
거래가 기준 2% 금액을 양도세로 세무서에 납부하셔야 합니다
예로
총 분양가 40만불 가격의 주택을 구입,
중도금을 50% 까지 납부 (= 20만불)
하신 상태에서
10만불의 프리미엄을 추가로 붙여 매매하실경우
총 거래가는
20만불 (50% 중도금 납부금액) + 10만불 (프리미엄) = 총 30만불로
30만불 기준 2% 금액인
6,000 불 을 양도세 명목으로 납부하시면 됩니다.
*2007 개인 소득세 법에 근거
베트남의 경우 매매가의 경우 온전히 매도인과 매수자간의 협의에 따라 금액이 결정됩니다.
그동안 양도세를 낮추기 위해 다운계약서 작성이 공공연하게 진행이 되어 왔지만
최근 베트남 정부에서 탈세의 목적으로
시장가 대비 터무니 없는 매매가로 거래가 되는 불법 거래 행위들에 대해 감시하고 처벌하겠다는 의사를 밝힌만큼
이점 유의하여 매매를 진행하셔야 할것 같습니다.
5.비농지 토지 과세
0.03 ~ 0.15% (1회/년 납부)
*정부가 정한 면적기준에 따라 금액 상이
(기준: 0.03%, 기준치 초과 : 0.07%, 기준치 3배수 초과 : 0.15%)
*모든 자료가 전산화 되어 체계적으로 관리되고 있지 않다보니 실재로 매년 비용이 청구 되지는 않습니다.
이외
매년 다주택자에 대한 추가 세금징수 관련 이슈들이 언급되어 왔지만
(예: 매년 0.03% 적용)
다주택자에 대한 적용 기준,
그리고 주택가격 차이에 대한 형평성 및 실효성 문제로 인해 아직까지는 실행에 옮기지 못하고 있는 실정이오니 이점 참고부탁드립니다.
그리고 베트남 세법상
한국의 부동산 보유세(재산세 & 종합부동산세) 개념의 세금은 없으며
또한 친족간 증여시 추가로 납부하셔야될 증여세도 존재하지 않습니다. (외국인도 베트남 현지인과 동일 적용)
* 가족관계증명서 증빙 서류 제출 (만 17세 이상 부동산 소유 가능)
베트남 부동산 세금 면제가 가능한 2가지 케이스에 대해 알아보겠습니다:
혼인, 입양, 혈연관계 간 부동산 자산 증여시 세금이 면제되며
(1) 부부간
(2) 부모 - 자식
(3) 입양부모 - 입양아
(4) 시부모 - 며느리
(5) 장인,장모 - 신랑
(6) 조부모 - 친손주
(7) 외조부모 - 외손주
(8) 형제 자매 간
혼인관계가 유지된 기간내에
남편 또는 부인이 구매한 부동산 자산의 경우 공동소유자산으로 분류되며
이혼절차 진행시 양측간의 합의 또는 법원의 결정에 따라 재산분할되며 이역시 세금면제대상에 속합니다.
*외국인의 경우도 동일하게 베트남내 소유한 모든 부동산 자산은 부부공동소유 자산으로 인정됩니다.
매매시 배우자의 동의가 필요하며 등기발급시 배우자의 정보가 같이 기입됩니다.
*재정법 법령 111 / 2013 / TT-BTC 에 근거
이상입니다.
본 포스팅이 많은 분께 도움이 되었으면 하는 바램입니다.
다음시간에는 더욱더 유익한 정보를 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다
*카카오톡 및 위챗상담 (아이디 : soonhwan50)
*상기 작성된 자료에 대한 저작권은 개발사 및 Better Homes Co., Ltd (2차 가공 자료)에 있으니 무단전재 및 상업용 목적의 재배포는 금지됩니다.
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