안녕하십니까
호치민시 부동산종합컨설팅 Better Homes
대표 오순환입니다.
금일은
2020년 베트남 호치민시 시장 전망
에 대해 자세히 안내해드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
지난 2019년 베트남 부동산 시장이야말로
예상치 못했던 수많은 변수들로 인해
정말 말도 많고 탈도 많았던 한해였던것 같습니다.
2019년 작년 한해 부동산 시장 상황을 분석하여
2020년 부동산 시장을 예측하고 이에 잘 대비할수 있도록 자세히 안내드리는 시간을 가져보겠습니다.
2020년 호치민 부동산 시장을 대표하는 키워드들을 정리해봤습니다:
#호치민시의 주택프로젝트 규제강화 (공급감소 -> 가격상승)
#호치민시의 주택프로젝트 규제강화 (개발사 도산위기)
#부동산대출강화, 개발사 채권발행 급증 예상, 부실채권 경고
#주택담보대출 규제로 인해 투기 수요 감소, 실거주 목적의 구매 수요 증가
#빠르게 변화하는 주택선호도, 학군 및 상업시설을 갖춘 대단지 주택단지가 시장 선도
#리조트형 관광 상품 - 콘도텔 & 토지매매시장 침체
#현지인 대상 중저가대 아파트 약진예상, 시내 외곽 신도시 프로젝트 공급 증가
#아파트 공급과잉으로 인한 임차인 유치 경쟁률 심화, 경쟁력 제고된 특정 프로젝트들로의 수요집중
2019년 호치민 부동산 시장을 부진으로 이끈 가장 큰 원인은 바로
주택프로젝트 규제강화로 인한 공급감소를 들수 있을것 같습니다.
호치민시의 주택프로젝트 규제강화 (공급감소 -> 가격상승)
호치민부동산협회 - HOREA 에 따르면
토지용도 변경 관련 문제로 중단된
상업용 주택프로젝트가 126건
공공부지위 건설중인 주택프로젝트가 158건에 달하며
현재 정부의 재검토를 기다리고 있다고 밝혔습니다.
호치민시 건설부 자료에 따르면
2018년 대비 2019년 아파트 공급량은 44.03%, 거래량은 33.1% 감소했다 밝혔습니다.
이렇듯 하염없이 미뤄지고 있는 주택사업 관련 인허가 승인작업으로 인해
지난 2019년 신규물량공급이 수요대비 현저히 감소하여
투자자가 선택할수 있는 옵션이 제한되다보니
결국에는 특정 주택프로젝트들의 전매값 상승 및
신규부동산 프로젝트들의 분양가가 급등하는 결과를 초래하게 되었습니다.
특히 외국인 투자자의 관심이 집중되는 특정 지역,
그리고 공신력있는 국내 또는 외국계 대기업 개발사의 신규분양 주택상품으로 그 범위를 추렸을때
그 공급수는 턱없이 부족한 상황입니다.
이렇듯
수요가 공급을 훨씬 웃도는 시장이되다보니
공급자 위주 (개발사 또는 매도인) 의 시장으로 변모되어 가고있어
그간 공정하게 진행되던 선착순 또는 추첨방식이 아닌
사전분양등의 형태
(일부 프리미엄을 개발사에서 요구, 또는 개발사관계자의 선점 물량을 프리미엄을 주고 분양받는 방식)
로 분양이 진행되는 프로젝트들이 시장에 등장하고 있으며
위와 같은 분양형태가 작년대비 올해 좀더 보편화될것으로 예상되어
외국인이 점차 분양받기 힘들어지는 시장이 당분간 유지될것으로 예상됩니다.
이렇듯 공급이 부족한 상황에서
옥석을 가리는 작업이 더욱더 어렵게 되어
시장에 대한 이해도가 다소 떨어지는 투자자분들께서
잘못된 투자를 감행하실확률이 아주 높아보입니다.
더욱더 심사숙고하셔야 되는 시기로 보셔야 할것 같습니다.
호치민시의 주택프로젝트 규제강화 (개발사 도산위기)
뿐만 아니라
위와 같은 규제강화로 인해
가장 큰 피해를 보고 있는것은 역시 개발사로
얼마전
베트남 10대부동산 그룹중 하나인
"노바랜드" 개발사에서
규제정책에 따른 자금난으로 인해 건설부에 긴급 지원을 요청하는 사태까지 벌어져
국내외 투자 시장에 적지않은 충격을 가져다 주었습니다.
호치민부동산협회에서는
지난 2년간 지속적으로 정부에 부동산 행정절차 및 정책관련 개혁을 요청하였고
조속히 해결되지 않는다면
수많은 개발업체들이 파산하는 결과를 초래할것으로 경고하고 있습니다.
코로나 바이러스 영향으로 부동산 시장의 위축,
인허가 규제강화 및 프로젝트 대출규제 강화로 인한 시장의 침체가 지속될수 있어
정부의 지원방향에 따라 시장의 흐름이 좌지우지 될것으로 예상됩니다.
오는 2020년 3월에 있을 정부 회의에서 주요안건으로 다뤄질 예정이라고 하니
추후 상황을 지켜봐야 할것 같습니다.
부동산대출강화, 개발사 채권발행 급증 예상, 부실채권 경고
그리고 최근 베트남 정부에서
부동산 경기 과열 제동의 목적으로
부동산 부문 대출 통제를 강화하고 있어
*Circular 22/2019/TT-NHNN: 2020년 1월부터 시행
올해역시 개발사들이 앞다투어 채권발행을 통한 재원확보에 노력을 기울일것으로 예상됩니다.
SSI 리서치의 통화시장 보고서에 따르면
지난 2019년 (1~11월) 발행된 회사채의 총량은 237조동으로 지난 2018년 대비 5.8% 상승했다 밝혔습니다.
가장 큰 비율을 차지하는 상업은행 발행 회사채 (45.5%)에 이어
부동산 관련 회사채는 지난 2019년 11개월동안
1억 7,312억동을 기록하여 전체시장의 34.5%를 차지했습니다. (평균 이자율은 10.24%)
높은 이자율, 하염없이 미뤄지는 프로젝트 인허가작업 의 이중고로
특히 중소형 개발사들에게 큰 타격이 있을것으로 보입니다만
끊임없이 언급되오던 부실채권의 유통량 증가 리스크에 대한 우려로 인해 더 큰 피해를 막아
장기적으로는 질적인 성장을 위한 베트남 선제적 대응으로 평가받고 있습니다.
주택담보대출 규제로 인해 투기 수요 감소, 실거주 목적의 구매 수요 증가
부동산 경기 과열을 우려한 정부의 대처로
개인에 대한 주택담보대출 규제가 좀더 강화되어
일정부분 투기 수요가 감소,
실거주 목적의 매매 수요가 지속적인 상승세를 보일것으로 예상되고 있습니다.
이미 2018년 대비 2019년 임대투자 목적의 구매수요가 급겹히 감소하였으며
실거주 목적의 구매가 두배 가까이 증가한걸 확인해보실수 있습니다.
이렇듯 실수요자 위주의 시장으로 전환되고 있어 시장의 안정성이 좀더 확보될것으로 예상됩니다.
(베트남인 현지인 시장에 한함)
빠르게 변화하는 주택선호도, 학군 및 상업시설을 갖춘 대단지 주택단지가 시장 선도
베트남은 현재 도시화가 가장 빠르게 진행되고 있는 국가중 하나로
*1999년 23.7% 에서 2018년 38.4% 달성
*건설부산하 - 도시개발부서 계획에 따르면 2021~2030년까지 베트남 전체 도시화율을 50 ~ 52% 달성하겠다 밝힘
각 지방에서 수도권으로의 인구 집중이 가속화 되고 있으며
(대도시 지역 연평균 인구 증가율 2 ~ 3.4%)
중산층 역시 빠른속도로 증가하고 있습니다
(2010년 중산층 비율 7.7% 에서 2018년 16.3% 달성)
빠르게 진행되는 핵가족화,
(1990년대, 가구당 평균 5명 -> 2000년대, 가구당 평균 3명)
각 대도시로의 인구집중,
젊은 부부의 증가
(호치민시 - 매년 5만쌍 이상의 부부가 새로 탄생)
로 실질적인 주택 구매 수요자인 젊은 신혼부부들의 예산에 맞는
소중형 평형대의 중저가 아파트 수요가 빠르게 증가하고 있는 상황입니다.
전통적으로 개인주택 (타운하우스, 빌라)
을 선호해오던 현지인들의 수요가
점차 아파트로 이동중에 있으며 이는
개인주택이 가지고 있는 한계,
(구조문제로 인해 보안에 취약, 복층으로 설계되어 노인 또는 아이들의 낙상 위험, 주변 인프라 시설 부재 등)
빠르게 진행되는 핵가족화로 인해 대형평형대의 주택구매 필요성이 떨어지며
소득수준 향상으로 잦은 국내 및 해외 여행
(개인주택의 경우 장기간 집을 비우는건 현실적으로 불가능)
그리고 수준높은 주변인프라에 대한 수요 증가
(유치원, 학교, 마트, 병원, 약국, 은행, 쇼핑몰 및 샵하우스 등)
로 인해
젊은층의 라이프스타일과 그들의 예산에 맞는
중저가대, 중형 평형대의 아파트 상품이 시장을 선도할것으로 예상되고 있습니다.
*관련기사: https://cafef.vn/gia-nha-trong-ngo-tai-ha-noi-dang-co-xu-huong-re-hon-20200214151439048.chn
그리고
최근 벌어졌던
수익형 보장상품인 콘도텔 상품의 계약파기 (코코베이 프로젝트),
대규모 기획부동산 사기사건 (알리바바),
그리고 대규모의 투기조장 세력들이 산재한 토지 매매시장
등의 리스크로 인해
소비자들의 투자심리가 크게 위축되어
당분간 투자형 부동산 상품의 수요가 크게 침체될것으로 예상되어
이는 실수요 위주의 아파트 상품 수요의 성장으로 이어질것으로 예상되고 있습니다.
리조트형 관광 상품 - 콘도텔 & 토지매매시장 침체
지난해 베트남 부동산에서 가장 뜨거운 감자로 떠올랐던 사건중
(1) 콘도텔 수익보장 계약파기
(2) 기획형부동산 사기사건 - 알리바바
이야말로 부동산 투자시장 위축을 가져온 주범중 하나로 꼽을수 있을것 같습니다.
이미 2017년말부터 수차례 이어져온 경고에도 불구하고
최근에서야 정부의 공식적인 조사가 시작되어
결국 2019년에 알리바바 업체의 사기분양 수법이 적나라하게 대중에 공개되었습니다.
*관련기사: https://english.thesaigontimes.vn/71586/police-charge-alibaba-chairman-with-fraud.html
40개가 넘는 실체가 없는 유령 프로젝트의 분양을 진행하였으며
(호치민시, 동나이성, 바리아-붕따우 성, 빈투언성)
현재까지 확인되는 피해건만 총 6,700명
피해금액만 1억 1천 4백만 달러에 육박하여
그동안 전례가 없는 사기규모로 업계에 큰 충격을 안겨주었습니다.
치밀한 사기수법 및 대담한 마케팅으로
일확천금을 노리는 투자자의 욕심을 역이용하여 벌어진 최악의 사기분양 사건으로
이와 비슷한 유령 프로젝트 기획사기분양 케이스들이 속속 드러날것으로 예상되어
특히 대규모 필지 분양상품관련 현지인들의 투자심리가 크게 위축될것으로 예상됩니다.
콘도텔 상품의 경우
리조트형 관광 부동산의 대표적인 상품으로
폭발적으로 증가하는 외국인 관광수요로 인해
최근 몇년간 수많은 콘도텔 프로젝트 물량이 베트남 전지역에 걸쳐 시장에 쏟아져나왔습니다.
세계적으로 유명한 관광지 콘도텔들의 경우 수익률은 겨우 5~7% 를 나타내고 있는 상황에서
베트남 콘도텔 프로젝트들의 경우
통상 년 8~ 12%의 높은 확정수익 조건으로 분양이 진행되어
꾸준하게 우려의 목소리가 이어져 왔습니다.
코코베이 다낭 프로젝트는
다낭시 응우한선시에 위치한
31헥타, 2,000세대에 육박하는 콘도텔 프로젝트로
개발사에 따르면
지난 2년동안 마이너스 수익,
그리고 최근부터 5~6% 달하는 수익률을 달성하여
지난 2년 반이란 기간동안 손해를 감수하고 계약조건대로 수익률을 보장하였지만
남은 6년 반이란 기간동안 기존 약속대로
년12% 수익을 보장하는건 현실적으로 불가능하여
2019년 12월 31일자로 수익확정 계약조건을 해지하겠다
라는 일방적인 통보로 인해
베트남 부동산 시장에 큰 충격을 안겨주고 있습니다.
확정수익만 믿고 무리하게 대출을 끌어다 투자를 감행한 투자자들이 빚더미에 나앉게 된 상황으로
이여파로 인해 당분간 리조트형 관광 부동산 투자시장에 큰 침체기가 올것으로 예상됩니다.
*관련기사: https://english.thesaigontimes.vn/73129/experts-warn-of-risks-of-condotel-projects.html
시장의 침체를 우려한 정부에서 부랴부랴 "콘도텔 및 오피스텔 상품관련 핑크북 (등기부등본) 발급을 허용하겠다" 라는 입장을 취했지만
실무 행정절차 및 실효성 여부등 개선의 여지가 아직 많아 남아있으며
이미 신뢰를 잃은 소비자들의 발길을 돌리는데는 부족하다 라는게 전반적인 시장의 의견입니다.
당분간 현지인들의 리조트형 관광 수익형부동산 및
대형 필지 부동산 상품의 거래가 대폭 감소할것으로 예상되어
리조트형 수익형 상품 분양사업을 시행중인 개발사들이 자금 조달 문제로 큰 어려움을 겪을것으로 예상되며
전매시장에 수많은 물량들이 빠져나올것이라 예측됩니다.
정부에서 제대로된 정책을 내놓기 전까지는
당분간 리조트형 수익 보장형 상품의 투자는 삼가하셔야 될것같습니다.
현지인 대상 중저가대 아파트 약진예상, 시내 외곽 신도시 프로젝트 공급 증가
호치민시 주택프로젝트 규제강화로 인해
비교적 개발이 손쉬운 호치민시 인접 외곽지역으로 수많은 개발사들이 눈을 돌리고 있는 추세입니다.
대표적으로 동나이성의
아쿠아시티, 스완베이 프로젝트등이 있으며
호치민시내 가장 두곽을 나타내고 있는 싱가폴계 개발사인 케팰랜드 역시 현재 동나이성 프로젝트를 준비중에 있는 상황이며
*동나이 워터프론트 시티 (367헥타, 7,850세대)
호치민시 외곽지역 신도시 프로젝트로는
대표적으로
9군지역의 "빈홈그랜드파크"
(지난 2019년 7월 - 1차분양)
냐베지역의 "GS 메트로시티 (Zeit Geist Xi)"
(지난 2020년 1월 - 1차분양)
프로젝트가 진행중에 있습니다
다만 시내 외곽에 위치한 신도시 특성상
외국인 투자 성향과는 맞지 않는 경우가 대부분입니다.
예로 임대투자 목적으로 구매하시기에는
외국인 주재원들이 거주하시는 지역과 거리가 있어
안정적인 임대수익률은 기대하시기 어려우며
단기 시세차익 목적으로 구매하시기에는
대량의 공급물량으로 인해 단기간내 가격이 오르기 어려운 구조입니다.
특히 이러한 외곽 신도시 프로젝트의 경우
주변 교통인프라로 집값이 크게 좌지우지 되는 상황에서
베트남의 가장 고질적인 교통인프라 공사 지체 역시 큰 리스크로 남아있습니다.
대단지 특성상 주변 인프라가 전부 갖춰지기까지 아주 긴시간이 소요되기에
중단기 투자목적에 맞지 않는점을 감안하시고 투자를 감행하셔야 합니다.
다만 프로젝트별로 전체 부지가 완공되는 시점의 차이는 존재합니다.
3,4년안에 전체부지가 모습을 갖출곳도 있지만
10년 이상의 시간이 지나도 완공과는 거리가 먼 프로젝트들도 부지기수이기에
단지가 안정되기까지 굉장히 장기화 될수 있다는점 꼭 고려하셔야 합니다
아파트 공급과잉으로 인한 임차인 유치 경쟁률 심화, 경쟁력 제고된 특정 프로젝트들로의 수요집중
2015년 이후 부동산 시장이 회복세를 보이며
2018년 전후로 대량의 신규프로젝트들의 공급이 임대시장에 쏟아져 나오게 됐습니다.
한정된 임차 수요로 인해
프로젝트간 경쟁이 심화되어
전체적으로 평균 임대료가 하향 평준화 되고 있는 실정입니다.
투자금액대비
(분양가)
상대적으로 낮게 책정된 임대료,
그마저도 저조한 입주율을 보여주고 있는 프로젝트들이 있는 반면
(임대수익률 2~3%)
서로 같은 지역내에 위치한 주택프로젝트 임에도 불구하고
투자금액대비 상대적으로 높은 임대수익율 (7~8%) 및
높은 입주율
그리고 높은 집값 상승률을 나타내는곳도 존재합니다.
이렇듯 같은 지역내에서도 프로젝트간 확연한 온도차이를 보이고 있는 베트남 주택시장이다보니
지역 그리고 위치만 고려하여 투자를 감행하신다면
좋은 결과를 얻지 못할 확률이 높은게 사실입니다.
시간이 지날수록 신축아파트의 공급은 늘어날것이며
경쟁상품 진입장벽이 낮은 프로젝트들,
특장점도 없고, 경쟁력이 떨어지는 주택상품들의 경우
임대상황이 점차 나아지기 보다는
시간이 갈수록 높아지는 공실률, 낮은 임대수익률을 보여줄거라 예상되고 있습니다.
높은 임대수익률 = 높은 매매가
가 보장되며 이는
매수수요의 집중으로 이어지는 단순한 시장구조입니다.
지난 성공 및 실패사례를 철저히 분석하여
꾸준하게 경쟁력이 제고될수있는 좀더 안전한 투자처를 찾아 투자를 감행하시길 바랍니다.
2020년 부동산 투자 방향 및 전략
앞서 설명드렸듯이
2020년 호치민 부동산 시장은 정부 규제로 인해
신규분양 물량 공급이 굉장히 제한될것으로 예상됩니다.
여기에 더해
전세계로 퍼져가고 있는 코로나 바이러스의 영향으로
이동 및 단체모임이 제한되는 상황에서
신규프로젝트 분양일정들이 올해 2~3분기 뒤로 미뤄질것으로 예상되어
올해 상반기에는 대다수의 투자수요가 기존 주택들의 전매로 집중될것으로 예상됩니다.
부동산 규제가 쉽게 풀리지 않을것으로 보여
신규공급물량이 제한되며
외국인대상 분양시장에서 수요가 공급을 훨씬 웃도는 상황이다보니
올해 하반기 신규분양 주택상품들의 예상 분양가가 기존 시장가대비 급등할것으로 예상되고 있습니다.
더불어
공급자 위주 (개발사 또는 매도인) 의 시장으로 변모되어 가고있어
그간 공정하게 진행되던 선착순 또는 추첨방식이 아닌
사전분양등의 형태
(일부 프리미엄을 개발사에서 요구, 또는 개발사관계자의 선점 물량을 프리미엄을 주고 분양받는 방식)
로 분양이 진행되는 프로젝트들이 시장에 등장하고 있으며
위와 같은 분양형태가 작년대비 올해 좀더 보편화될것으로 예상되어
외국인이 점차 분양받기 힘들어지는 시장이 당분간 유지될것으로 예상됩니다.
2015~ 2019년 사이 분양이 진행되었던 주택프로젝트간
미분양률, 현지인 입주율,
외국인 임차인 선호도, 임대회전률,
호가와 실거래가,
(현지인 - 현지인, 외국인 - 외국인)
그리고 실재 매매건수 의 지표가
같은 지역내에서도 큰 온도차이를 나타내는 베트남 부동산 시장 상황에서
최근 신규분양 물량까지 제한이 되다보니
소비자가 옥석을 가리는 작업이 더욱더 어렵게 되어
시장에 대한 이해도가 다소 떨어지는 투자자분들께서
잘못된 투자를 감행하실확률이 아주 높은 한해가 될것으로 예측됩니다.
2015년 ~ 2018년 사이
특정한 지표없이 막연한 시장예측으로만 투자를 감행하셨어야 하는 시기였다면
현재 좋은 성과를 보여주고 있는 주택프로젝트들이 있고
그런 프로젝트들을 꼼꼼히 분석하여 참고하신다면 앞으로 투자하시는데있어 큰 도움이 될거라 생각됩니다.
물론 다소 아쉬운 성과를 보여주고 있는 주택프로젝트들 역시 어떤 요소들이 부정적으로 작용했는지에 대해 살펴보셔야
좀더 확실한 투자 안목을 키우실수 있다 생각됩니다.
베트남 부동산이 외국인에게 개방된지 불과 4년밖에 되지 않은시점에서
부정확하고 편협된 시각으로 작성된 데이타들이 시장에 쏟아지고 있습니다.
(매매가, 시세차익 및 임대수익률 등)
인터넷상 떠도는, 검증되지 않은 데이타 수치들에 대해 맹신하시기 보다는
본인 스스로 투자가치 여부에 대해 판단하실수 있을 안목을 키우시는게 첫번째 과제라 생각됩니다.
*본 포스팅 작성에 참고된 좀더 자세한 리포트들을 원하시는분들께서는 요청해주시는 분에 한해 따로 공유해드리도록 하겠습니다.
(이메일 주소 전달)
*정기 뉴스레터를 전달받으시는 고객분들께는 이미 메일을 통해 전달드렸습니다.
여러 기관에서 작성된 2020년 부동산시장 전망 관련 보고서들의 경우
각 기관의 해석차이로 인해 방향성에 다소 상이한 점이 있으며
역시 현지인 그리고 외국인 투자자 입장에서의 시각차이가 존재하니
이점 고려하시어 수치를 맹신하시기 보다는 의사결정하시는데 있어 일정부분 참고하시면 좋을것 같습니다.
(예: 외국계 컨설팅 회사 CBRE, JLL, SAVILLS
및 베트남 건설부, 베트남 부동산협회, 호치민부동산협회
및 베트남 중앙은행 등)
이상입니다,
본 포스팅이 큰 도움이 되었으며 하는 바램입니다.
다음시간에는 좀더 유익한 정보를 가지고 찾아뵙겠습니다
감사합니다
*카카오톡 및 위챗상담 (아이디 : soonhwan50)
*상기 작성된 자료에 대한 저작권은 개발사 및 Better Homes Co., Ltd (2차 가공 자료)에 있으니 무단전재 및 상업용 목적의 재배포는 금지됩니다.
'베트남 호치민 부동산' 카테고리의 다른 글
| 호치민부동산소식 - Empire City 엠파이어시티 프로젝트 공사현황 (2020.04) (0) | 2020.04.22 |
|---|---|
| 호치민부동산소식 - Vinhomes Grand Park 빈홈그랜드파크 프로젝트 공사현황 (2020.04) (0) | 2020.04.15 |
| 호치민부동산소식 - Sunwah Pearl 선화펄 프로젝트 공사현황 (2020.03) (0) | 2020.04.08 |
| 베트남부동산소식 - 아파트 최소면적 25m2 확정 (2020년 7월 1일 시행) (0) | 2020.03.02 |
| 호치민부동산 - 2020년 상반기 신규분양 주택상품 (0) | 2020.02.01 |
| 호치민부동산소식 - 빈홈그랜드파크 공원 개장 행사 (봄꽃축제) (0) | 2020.01.20 |
| 호치민부동산 - 더 리버 투티엠 The River Thu Thiem 분양정보 (사전분양중) (0) | 2020.01.20 |
| 호치민부동산소식 - Vinhomes Grand Park 빈홈그랜드파크 프로젝트 공사현황 (2020.01) (0) | 2020.01.15 |
