호치민 부동산종합컨실팅 BETTER HOMES

기사원문: https://vnexpress.net/gia-can-ho-so-cap-o-binh-duong-tang-manh-4867944.html

​최근 빈증의 아파트 가격은 신규 분양뿐만 아니라 기존 아파트들의 가격도 급등하고 있습니다.

빈증의 몇몇 신규 프로젝트들이 높은 가격을 예고하고 있습니다.

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예를 들어, TBS 그룹은 "Green Tower" 프로젝트를 약 6천8백~7천만 동/㎡에 출시할 예정이며,

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An Gia 그룹은 "The Gió" 프로젝트의 예약 가격을 약 5천만 동/㎡로 예고하고 있습니다. 이는 해당 지역의 평균 가격보다 10% 이상 높은 가격입니다.

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DKRA 그룹의 자료에 따르면, 올해 초 2개월 동안 빈증에서는 약 4,800개의 아파트가 판매되었으며, 이는 남부 지역의 아파트 공급량의 40%를 차지하고 있습니다.

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그 중 약 1,000개의 신규 공급이 있었고, 65%는 고급 아파트(㎡당 4천만 동 이상)에 해당합니다.

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가격은 2개월 동안 신규 아파트는 4천 ~ 6천5백만 동/㎡, 재판매 아파트는 3천 ~ 5천5백만 동/㎡로 변동했습니다.

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Batdongsan 닷컴의 가격 데이터에 따르면, 1분기 동안 빈증성 아파트 가격은 지난해 같은 기간보다 12~15% 상승했으며, 이 상승률은 지역별로 다르게 나타났습니다.

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특히, Thu Dau Mot시의 아파트 가격은 14% 상승했으며, 신규 아파트는 평균 5천5백만 동/㎡로 판매되고 있습니다. Thuận An시와 Dĩ An시도 각각 12.6%와 12.3%의 상승률을 보였으며, 평균 가격은 5천1백만 동/㎡와 3천9백 ~ 4천5백백만 동/㎡입니다.

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빈증성 아파트 가격 상승의 주요 원인으로, Phuc Nguyen 부동산 회사의 CEO인 Nguyen Dinh Phuc Nguyen은 고급 아파트의 공급 비율이 높아진 점을 꼽았습니다.

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또한, 호치민시 동부 지역의 가격 상승이 주변 지역으로 확산되면서 빈증도 영향을 많이 받았다고 설명했습니다. 투득시 (호치민시 2,9,투득군) 의 아파트 가격 상승은 빈증의 아파트 가격 상승을 촉진시켰으며, 두 지역의 가격 차이는 현재 약 30~40%입니다.

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DKRA Vega의 CEO인 Nguyen Bao Khue는 호치민시 동부 지역의 영향을 넘어서, 빈증 아파트 가격 상승에는 여러 다른 요소가 있다고 설명했습니다.

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특히, 공시지가 변동이 개발 비용에 압력을 가하고, 최근에는 주요 인프라 프로젝트의 추진 속도가 빨라지면서 빈증 부동산에 대한 관심이 높아졌다는 점을 언급했습니다.

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빈증성은 호치민시와 비교했을 때 여전히 합리적인 가격을 유지하고 있으며, 빠른 도시화와 노동력 수요 증가로 인해 부동산 시장의 잠재력이 크게 상승하고 있습니다.

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전문가들은 향후 몇 달 동안 신규 아파트의 가격이 계속 상승할 것으로 예상하고 있으며, 중고 아파트 시장도 가격을 조정하여 전체적인 가격 상승 트렌드에 맞춰가고 있다고 예측하고 있습니다.

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작성자 Phuong Uyen

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이상입니다.

제목: 지속적인 운영 가능성에 의문을 제기받고 있는 Novaland는 18조 원 규모의 부채 상환 연장과 10조 원의 추가 차입을 시도하며, 26조 5천억 원 규모의 자산을 계속해서 매각하고 있습니다.

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내용: 2024년 통합 재무제표(BCTC)에서 Moore AISC의 감사인은 "계속 기업 가정"에 대한 주석 III.2를 독자들에게 주의하도록 알리며, 감사의견을 "예외 없이" 제시하지 않았습니다.

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Novaland(주식 코드: NVL)는 2024년, PwC 베트남과 약 10년간 협력한 후 처음으로 Moore AISC 감사법인에 의해 재무제표 감사가 이루어졌습니다.

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2024년 통합 재무제표에서 감사인은 "계속 기업 가정"에 대해 주석 III.2를 독자들에게 주의하라고 알리며, "예외 의견"을 제시하지 않았습니다.

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2024년 동안 Novaland는 4,395억 VND의 손실을 기록했으며, 영업활동으로부터의 현금 흐름은 -5,971억 VND로 적자였습니다(2023년에는 -7,626억 VND). 2024년 12월 31일 기준으로 Novaland는 만기된 일부 단기 부채와 관련된 의무를 이행하지 못했습니다.

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2024년 말 기준 단기 차입금 및 금융리스 부채는 총 36,978억 VND로, 연초보다 6,000억 VND 이상 증가했습니다. 장기 부채는 24,587억 VND로 약 2,200억 VND 감소했습니다. 이에 따라 총 차입금과 금융리스 부채는 61,500억 VND를 초과했습니다.

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2024년 통합 재무제표의 주석 III.2에 따르면, Novaland는 계속 기업 가정 하에 통합 재무제표를 작성했으며, 이 가정은 주로 그룹이 다음을 달성할 수 있는지에 달려 있습니다:

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1. 대출 기관 및 채권자와 협상하여 원금 및 이자를 상환 연기할 수 있는지 여부
2. 예상 판매 가격으로 자산을 매각할 수 있는지 여부
3. 진행 중인 프로젝트에서 판매된 제품 및 예상 판매된 제품으로부터 자금을 회수할 수 있는지 여부
4. 은행으로부터 추가 신용을 받을 수 있는지 여부
5. 주요 주주들이 필요 시 그룹에 재정적 지원을 제공할 수 있는지 여부

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감사인의 의견에 따르면, 이러한 조건들과 주석 III.2에서 언급된 기타 문제들은 Novaland의 지속적인 운영 가능성에 대한 중요한 불확실성을 나타내며, 이는 그룹이 지속적으로 운영할 수 없을 가능성을 시사합니다.

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감사인은 그룹이 그 계획을 성공적으로 실행하지 못할 수도 있으며, 그로 인해 그룹이 정상적인 사업 조건 하에서 부채를 상환하거나 자산 가치를 회수할 수 없을 수 있다고 경고했습니다.

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18,000억 VND 규모의 부채 재구성 합의와 26,500억 VND 규모의 자산 매각 계획

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Novaland는 감사인의 의견에 대해, 계속 기업 가정은 2022년부터 현재까지 발행된 감사 재무제표에서 독립 감사인이 신중한 관점에서 제시한 것이라고 해명했습니다. 실제로 Novaland는 이 기간 동안 계속해서 운영을 이어가고 전면적인 구조조정을 진행했습니다.

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2024년 감사된 통합 재무제표에서, 계속 기업 가정의 많은 가정들이 독립 감사인에 의해 인정받았다고 Novaland는 밝혔습니다:

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(i) 대출 기관 및 채권자와 협상하여 원금 및 이자 상환을 연기하는 재구성 합의:

그룹은 총 17,898억 VND 규모의 초기 재구성 합의를 완료했으며, 채권자들은 여전히 연장에 대해 협상할 준비가 되어 있습니다.

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(ii) 예상 가격으로 자산 매각: 총 26,542억 VND 규모의 자산 매각 계획에서:

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• 2개의 자산이 성공적으로 매각되어 8,059억 VND를 수취했습니다.
• 7개의 자산에 대해 7,433억 VND 규모의 매각 계약을 체결했습니다.
• 5개의 자산에 대해 6,682억 VND 규모의 양해각서를 체결했습니다.
• 3개의 자산에 대해 2,603억 VND 규모의 비구속 제안서를 수령했습니다.

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(iii) 판매된 제품과 예상 판매 제품으로부터 자금을 회수:

그룹은 해당 프로젝트의 법적 장애물을 해결하기 위해 정부 및 지방 당국과 긴밀히 협력하고 있으며, 2025년 내에 일정한 법적 마일스톤을 달성할 것으로 기대하고 있습니다.

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이를 통해 향후 12개월 동안 판매 목표를 달성할 계획입니다.

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(iv) 은행으로부터 추가 신용을 받기:

총괄 이사회는 그룹이 향후 12개월 동안 10,409억 VND 규모의 새로운 신용 한도를 추가로 차입할 수 있을 것이라고 확신하고 있습니다.

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(v) 필요시 주요 주주들로부터 재정적 지원 받기:

그룹의 주요 주주들은 그룹이 사업을 지속할 수 있도록 필요할 때 만기 부채를 상환할 수 있도록 지원할 것이라는 확인서를 제공했습니다.

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이는 향후 12개월 동안 지속적인 운영을 위한 재정적 지원을 의미합니다.

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(vi) 기타 가정: 이외에도, 호치민시 세무서와 투득시 세무서가 "세금 관리 행정 결정을 집행하는 강제 집행 결정을 종료"한다고 발표했으며, 이는 위에서 설명한 바와 같이 국제개발 21세기 회사("C21")의 토지 사용료와 임대료 관련 법적 해결 결과를 기다리고 있다는 것입니다.

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또한, 2024년 4월 1일부터 시행되는 2024/170/QH15 의결안은 호치민시, 다낭시, 칸호아성의 부동산 및 세금 관련 어려움을 해결하기 위한 특별한 정책을 제시하고 있습니다.

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이에 따라 C21의 30.106헥타르 남락치엑 프로젝트와 관련된 토지 사용료 문제는 빠르게 해결될 것으로 예상됩니다.

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이러한 법적 해소와 정책의 지원을 바탕으로, 총괄 이사회는 그룹이 향후 12개월 동안 6,707억 VND의 토지 임대료 및 사용료를 상환할 필요가 없다고 판단하고 있습니다.

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해당 토지 사용료 및 임대료와 관련된 의무 사항은 이전 BCTC에서 명확히 설명되었습니다.

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Novaland는 이미 달성한 결과와 정부 및 관련 부처의 종합적인 지원을 바탕으로, 향후 부동산 시장의 어려움을 해결하고, 회사가 사업 운영을 위해 필요한 유동 자금을 확보할 수 있을 것이라고 기대하고 있습니다.

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이를 통해 회사는 향후 12개월 동안 만기 부채를 이행할 수 있을 것으로 보입니다.

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2024년, 4,400억 VND의 대규모 손실 발생

Novaland는 2024년 세후 손실이 4,880억 VND를 초과한 원인으로, 회사가 부채 준비금을 설정하고 금융비용이 증가한 점을 들었습니다.

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구체적으로, 판매된 제품의 원가와 기타 비용이 증가한 이유는 토지 임대료, 토지 사용료및 연체된 임대료와 관련된 준비금 설정 때문입니다.

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이 비용은 남락치엑 프로젝트(30.106헥타르, 안푸 구, 투득시)와 관련된 것이며,

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해당 토지 사용료와 임대료는 2017년 4월 시점의 토지 가격을 기준으로 계산되었습니다.

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Novaland는 이 토지 사용료를 계산하는 시점에 동의하지 않으며, 이 프로젝트는 2008년에 토지 보상 및 철거를 완료하고, 국가와 토지 교환을 진행한 프로젝트입니다.

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따라서 회사는 호치민시 정부와 관련 부처에 이 문제를 재검토해 줄 것을 요청했습니다.

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2024년 11월 30일, 국회는 2024/170/QH15 결의안을 통과시켰으며, 이 결의안은 2025년 4월 1일부터 시행됩니다.

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이에 따라, Bình Khánh 구역의 30.224헥타르 토지와 교환한 부지의 경우, 2008년 11월 20일이 토지 가격이 결정된 시점으로 간주됩니다.

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이와 함께, 남락치엑 프로젝트에 대한 미납된 토지 사용료는 2017년 4월 18일에 국가 당국이 토지를 분배한 날짜를 기준으로 가격이 재조정될 것입니다.

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따라서 이 프로젝트와 관련된 토지 임대료 및 사용료는 재계산될 예정입니다.

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금융비용 증가의 주요 원인은 외화 부채의 환율 차이와 자회사의 지분 매각 손실 때문입니다.

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2024년 매출은 9,080억 VND로, 전년 대비 90% 이상 증가했습니다.

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그러나 원가가 높은 탓에 총 이익은 약 84억 VND에 그쳤고, 이는 2023년의 1,322억 VND에서 크게 감소한 수치입니다.

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재무 수익은 5,940억 VND를 기록했으며, 이는 주로 투자 협력 이자(3,713억 VND), 대출 이자(1,478억 VND), 그리고 지분 매각 이익(275억 VND)에서 발생했습니다.

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한편, 금융비용은 4,710억 VND로 증가했으며, 이에는 자회사의 지분 매각 손실(794억 VND), 투자 협력 비용(2,646억 VND), 그리고 대출 이자(291억 VND)가 포함됩니다.

Novaland는 2024년 상반기 동안 강력하고 결단력 있는 구조조정이 진행되었으며,

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그룹은 현재의 대부분의 부채 구조를 완료했다고 밝혔습니다.

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이로 인해 거래량, 복잡성, 그리고 검토해야 할 서류의 수가 증가했으며, 그로 인해 서류 처리에 더 많은 시간이 소요되었습니다.

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2년 넘게 구조조정 노력을 기울인 결과, Novaland는 긍정적인 신호를 얻었지만,

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여전히 계속적인 운영 가능성은 감사인의 의견 등 여러 요소에 따라 달라질 수 있다고 언급했습니다.

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작성자: Thu Phương

Nhịp sống thị trường