안녕하십니까
호치민부동산종합컨설팅 Better Homes
대표 오순환 입니다.
금일은
지난 수년간
베트남부동산시장내
자주 뜨거운 감자로 도마에 올랐던
오피스텔 및 콘도텔 관련법 개정안에 대해
자세히 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
여담이지만
7년전에
오피스텔 상품에 대해서 자세히 다뤄드린적이 있었는데
이제서야 관련법이 개정된다고 하니
참.... 오래도 걸렸습니다 ^^;
베트남 부동산 - 오피스텔 상품의 허와 실
일반 아파트에 비해 저렴한 가격, 주거용 및 사무실로 활용 가능한 장점들로 인해 베트남 부동산 시장에서 ...
blog.naver.com
각 언론매체에 나온 기사들을 취합하여 정리해봤습니다.
기사제목: 콘도텔, 오피스텔 핑크북 발급 예정
지난 4월 3일
정부 부수상 Tran Hong Ha
은 토지법 시행을 안내하는 여러 법령 조항을
수정 및 보안하는
정부 법령 10/2023/ND-CP 을 공표함
그 내용에 따르면
토지법 시행 세부 규정 관련 2014년 법령 43호의 몇가지 조항을 보완하였으며
특히, 상업 및 서비스용 토지내
숙박 및 관광 목적으로 사용되는
건축 공사에 대한
소유권 증명서(인증서) 발급에 대한 규정을 보완함
소유권 증명서(핑크북) 를 발급 받기위해서는
각 건설 프로젝트는
부동산,건축,토지법 관련 법규를 반드시 준수해야함
토지사용기간은
토지법 128조 1항, 126조 3항에 따라 규정되며
건설프로젝트 소유주 (Owner) 는 모든 법규를 준수할 책임을 진다.
핑크북내 토지사용기한은 50년을 넘을수 없음
다만 사회경제적 취약 지역내 프로젝트 경우에 한해
특별히 70년까지 사용가능
프로젝트 완공후
개발사는 자연환경부로 아래와 같은 서류들을 제출할것을 규정함
"토지사용증명서, 토지 위 건물소유권 및 개발사의 재정의무이행 서류"
"설계도면, 각 공정별 심사 및 각 자산 목록 등"
이번
개정 법령 10/2023/ND-CP 은
오는 5월 20일부터 시행될 예정임
베트남부동산협회 통계에 따르면
2022년 말까지
베트남 전국에
핑크북 발급을 기다리는 콘도텔의 개수가 83,000채에 달함
(호치민내 오피스텔, 샵하우스의 경우 10,019채에 달함)
대다수가 관광 리조트 단지내 속해있으며
토지사용기간은 50~70년에 달함
오피스텔 및 콘도텔은
2015년 시장에 처음 등장하여
부동산 시장에 투기광풍이 불던
2016년 큰 주목을 받았지만
2017년말부터
상업용부동산 상품관련
법적 쟁점이 대두되며
자연스럽게 투자자들의 관심에서 멀어지며
이는 가격폭락, 상업용부동산의 침체기를 가져옴
이런 시장상황에서
이번 개정안은 상업용 부동산 시장에 희소식으로 보여짐
*콘도텔, 오피스텔, 서비스아파트, 리조트내 빌라, 관광숙박관련 건출물 등에 해당
번역 및 정리: 오순환
기사원문: https://congly.vn/condotel-officetel-se-duoc-cap-so-hong-372913.html
Condotel, officetel sẽ được cấp sổ hồng
Căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) nếu xây trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu.
congly.vn
위 기사내용을 토대로
외국인 투자자 입장에서
앞으로 어떻게 대응해야할지
한번 자세히 알아도록 하겠습니다.
우선 잠깐 짚고 넘어가야될 부분이 있는데
기사에서 언급된 내용에 따르면
단순히 핑크북이 발급되지 않았기때문에
상업용부동산,
특히 콘도텔 상품의 가격 폭락을 가져왔다 얘기하고 있지만
실재로는
코코베이 프로젝트 관련 이슈야 말로
콘도텔 시장이 붕괴된 직접적인 원인이라 생각됩니다.
베트남부동산지식 - 콘도텔, 수익형 부동산 상품의 양날의 칼
안녕하십니까 호치민시 부동산종합컨설팅 Better Homes 대표 오순환 입니다. 금일은 최근 베트남 부동산 ...
blog.naver.com
그럼 본론으로 들어가서
과연 이번 관련법 개정으로 인해
오피스텔 및 콘도텔 상품의 부정적인 요소들이 해소되어
거래증가 및 가격상승으로 이어질지
그리고 이번 개정으로 인해
가장 큰 수혜자는 누가될지 한번 자세히 알아보겠습니다.
우선 아래와 같이 대상을 크게 3종류로 나눠볼수 있겠습니다:
(1) 판매자 (개발사)
(2) 매도자 (현재 오피스텔 및 콘도텔 소유자)
(3) 잠재적 매수자
(1) 판매자 (개발사) 입장에서는
현재 판매중이거나 판매 예정인 콘도텔, 오피스텔 상품의
판촉활동에 큰 도움이 될것이라 보여지며
(2) 매도자 (현재 오피스텔 및 콘도텔 소유자) 입장에서는
시장에 부정적인 여론을 잠재워
소위 제값에 손털기 가 가능한 적기라고 보여지며
(3) 잠재적 매수자 입장에서는
이번 기사를 접하고 나서
관심밖이었던,
통상 아파트 상품보다 저렴하게 책정된
"오피스텔" 급매물에
좀더 관심을 기울이거나
실재로 계약을 진행하기로 마음을 먹으신 분들도 계실거라 보여집니다.
이와 같이
언뜻보기에는
시장이 정상화되어
거래가 활성화될것으로 보여지지만
여기엔 사실 큰 함정이 숨어 있습니다.
사실상
오피스텔, 콘도텔 상품의 가장 큰 쟁점이야말로
불확실한 소유기간에 있었습니다.
일반 주택 (빌라, 타운하우스) 의 경우
핑크북이 발급될 경우
영구소유 (장기소유) 자산으로 인식되어
소위 대물림이 가능한 온전한 개인자산으로 취급됩니다.
일반 아파트의 경우 역시
핑크북 발급이 가능하며
50년 소유기간
+
1회에 한해 연장가능 (최대 50년)
*건물안전진단후 연장기간 결정
조건으로
매매거래시
잔여기간에 크게 좌지우지 되지 않았던게 사실입니다.
하지만
오피스텔 및 콘도텔의 경우
이번 관련법 개정으로 인해
핑크북은 발급되나
기간은 최대 50년으로 언급되고 있으며
또 하나의 쟁점은
과연 등기발급시점부터 50년이 카운트될지
아니면 상업용부지 특성상 부지를 개발사가 임대한 시점부터 카운트될지
(대부분 최소 5~ 10년이상은 깎여 있습니다)
이에 대한 자세한 언급이 없는데
제 개인적인 생각으로는
후자가 좀더 가능성이 높다 보여집니다.
(아파트의 경우 등기발급시점부터 50년이 주어집니다)
언젠가
오피스텔 및 콘도텔 대상
소유기간 연장불가 내용이 확정이 되면
향후 매매시 제값을 받기가 굉장히 어려운 상황에 직면하실거라 예상됩니다.
예로
소유기간 40년 오피스텔 상품 구매 ->
5년동안 소유후 잔여기간 35년 조건으로 전매시장에 내놓았을때
감가상각 고려시
과연 매수인 입장에서 프리미엄까지 얹어 구매하실지 의문입니다.
이렇듯
언뜻보기에는 관련 모든 이슈가 해결된것처럼 포장되어 있지만
50년 이후 소유기간 연장가능여부 내용은 쏙 빼놓고
선심쓰듯이 핑크북을 발급해주겠다 라는 이번 개정안이
현재 심각한 침체기를 겪고 있는 시장에
과연 어떤 도움이 될지 의문이 드는게 사실입니다.
결론은
현재 오피스텔, 콘도텔을 소유중인
베트남 현지인 대상
핑크북이 발급된다면
담보 대출이 가능하기에
자금융통이 좀더 수월해진다는 것이
유일한 효과로 보여지네요.
이번 개정안으로
적지 않은 분들이 각자의 사정에 따라
기회를 엿보고 계실텐데
만약
현재 콘도텔 또는 오피스텔을 소유하고 계시다면
앞으로 이번과 같은 더 큰 호재는 없을것이라 보여지며
시장에 대한 전반적인 이해도가 떨어지는 현재 상황까지 고려시
손터실 계획이시라면 지금이 적기라 보여집니다.
그와 반대로
혹시라도 현재 콘도텔 및 오피스텔 투자를 염두하고 계시다면
실체없는 분위기에 휩쓸리지 마시고
진행상황을 지켜보시면서
다시 한번 심사숙고 하시라고 말씀드리고 싶습니다.
참고로
"정부 법령 10/2023/ND-CP"
내용이 궁금하시다면
아래 베트남정부 웹사이트 다운로드 링크를 남겨드릴테니
참고하시면 도움이 되실겁니다:
https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2023/4/10-2023-cp.signed.pdf
현재 베트남 부동산 침체가 장기화될 조짐을 보여주고 있어
정부입장에서도
앞으로 지속적으로 부양정책을 내놓을것이라 보여집니다.
탁상행정에 그치는게 아니고
좀더 현실적이고 실질적인 방안들이 나와줬으면 하는 바램입니다.
이상입니다.
다음시간에도 좀더 유익한 정보를 가지고 찾아뵙겠습니다.
모든 투자상담은 무료로 진행되오니
투자에 관심있으신 분들은
부담갖지 마시고 연락부탁드립니다.
감사합니다 ^^
*카카오톡 및 위챗상담 (아이디: soonhwan50)
*상기 작성된 자료에 대한 저작권은 개발사 및 Better Homes Co., Ltd (2차 가공 자료)에 있으니 무단전재 및 상업용 목적의 재배포는 금지됩니다.
'베트남 부동산 지식' 카테고리의 다른 글
| 갈길 잃은 투티엠 신도시 개발, 과연 호치민의 강남이 될수있을까? (2부) (0) | 2023.06.26 |
|---|---|
| 갈길 잃은 투티엠 신도시 개발, 과연 호치민의 강남이 될수있을까? (1부) (1) | 2023.06.14 |
| 호치민시 주택 프로젝트 등기(핑크북) 발급현황 - 등기발급에 이슈가 있는 프로젝트 리스트 (2023.04) (0) | 2023.05.24 |
| 호치민시 주택 프로젝트 등기(핑크북) 발급현황 (2023.04) (0) | 2023.05.20 |
| 호치민시의 대치동 - 2군 타오디엔 지역 국제학교 및 이중언어학교 위치 정보 (0) | 2023.03.04 |
| 베트남부동산소식 - 베트남 최초 다주택자 과세안 채택 초읽기 (+분석) (1) | 2023.02.17 |
| 호치민시의 압구정동 & 청담동! - 2군 Thao Dien 타오디엔 지역 상권 분석 (1부) (0) | 2022.12.26 |
| 호치민시 핵심교통인프라 - 3번국도 프로젝트 2023년 6월 착공예정 (+ 관련기사) (0) | 2022.07.11 |
