안녕하십니까
호치민시 부동산종합컨설팅 Better Homes
대표 오순환 입니다.
펜데믹 이후
베트남 관광산업이 큰 회복세로 접어들며
아파트 단기임대 - 에어비앤비
수요가 급증,
국내외 투자자들의 관심이 최고조에 이른 현재 시장상황에서
2023년 주택법, 2024년 주택법 6조
에 따라 실거주 목적이 아닌 단기임대 및 사무실 운영이
오는 8월 1일부터 금지되어
이에 실 수요자들, 각 분야별 전문가들의 의견이 분분,
당분간 시장에 큰 혼란을 초래할것으로 예상되어
이에 관련 기사들을 정리하여
현재 상황 및 향후 대처방안을 고민해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
제목: 아파트 단기임대 금지
내용:
8월 1일 시행되는 2024 주택법에 따라
비 거주 목적 이외 아파트 사용이 금지됨
실재로 적지않은 아파트 단지의 관리사무소에서는
이미 단기숙박 (시간 및 일 단위) 에어비앤비 운영을 금지하였음
"화가난 입주민들"
붕따우 성에 위치한 Melody 아파트의 경우
이미 2년전에 지방 정부에서
장기임대를 제외한 단기 임대를 금지하는 공문을 발행
임대인 T.H.K (가명) 은 60m2 아파트를 보유하고 있으며
월 8백만동 수익 - 에어비앤비로 운영하였으나
2년전 관리사무소로부터 에어비앤비 운영 금지 통보를 받은후
현재 장기임대 (년 기준)로 전환하였음
Melody 프로젝트 뿐만 아니라
수많은 아파트 프로젝트들이 비슷한 규정을 적용하였으며
주민들의 동의를 받았음
에어비앤비 운영으로 인해 수많은 관광객, 특히 주말에 수요가 몰리며
엘리베이터, 수영장, 마트, 헬스장 등
아파트 편의시설이 과부화 되어
실거주민들에게 불편을 초래함
붕따우성 아파트 투자자
Tran Hung 씨에 따르면
아파트 건설의 주목적은
주거용으로 단기 임대를 하는것은 목적에 부합하지 않으며
치안에 좋지않은 영향을 끼친다 의견을 밝힘
해변 관광 도시들의 경우
관광객들이 해수욕이후 수영복을 입은 상태로
로비, 엘리베이터, 복도를 지나다녀
매우 비위생적이며 불쾌감을 주고 있다 밝힘
거기에 더해
늦은 밤까지 집안에서 술판을 벌여소음을 야기함
Tran Hung 씨에 따르면
"주말에 관광객이 집중되는데,
아파트 편의시설인 수영장, 엘리베이터, 마트등이 과부화되어
실거주 입주민들의 불편을 초래하며
임차인들의 경우 상대적으로
아파트 시설 유지 관리에 큰 관심이 없기에
건물이 빠른 속도로 노후가 되며
이에 입주민들이 굉장히 화가 나있으며
이를 금지하는 것은 옳은 일이다 의견을 전함
호치민시내
수많은 아파트들이
실거주민 보다 임차인 비율이 많아 불만을 토로하는 곳이 많음
호치민시 4군
골드뷰 아파트에 거주하는
Phung Dinh Quyen 씨에 따르면
펜데믹 이후 관광업이 회복하며
에어비앤비 수요가 급증하며
아파트는 세입자로 가득차 있다 밝힘
이로 인해
수영장, 헬스장, 로비, 엘리베이터 등의
편의시설이 과부하 되며
특히 주말에 상황이 심각함
예로
전에는 엘리베이터 이용시
5분가량의 시간을 기다려야 했다면
현재 방문 손님이 오르락내리락 하는 바람에
최소 10~15분 가량은 기다려야함
"아파트내 수영장에서 아이에게 수영을 가르쳐줄 강사를 고용하려했지만
수영장이 포화상태라 부득이하게 외부 수영장을 이용하고 있음
저뿐만 아니라 다른 수많은 주민 역시 같은 상황에 직면해 있음"
에어비앤비 세입자가 우편함에 놓여진 입주카드를 가지고
자유롭게 단지를 돌아나니는것을
어느 누구도 관리할수 없기에
저 포함 주민들 역시 치안문제에 대해 걱정하지 않을수 없음
고급아파트라 칭하지만
손님이 끊임없이 드나드는 호텔과 다를바가 없다
라고 Phung Dinh Quyen 씨는 전함
이와 마찬가지로
4군에 위치한
마스테리 밀레니엄 아파트 역시
대다수의 아파트가 시간별, 일별
단기 임대로 이용되고 있어 입주민들의 삶이 송두리째 뒤바뀌고 있음
위 아파트 입주자대표위원회의 보고에 따르면
매월 1,300명 입주자중 78%가 하룻밤을 묵는 외국인 방문객임
뿐만 아니라
수많은 에어비앤비 운영자들이
각 아파트 관리사무소에 정보를 등록하지 않은
외국인 숙박자들로 인해
많은 치안관련 사건들이 발생함
사업자 등록은 필수!!
8월 1일부터 시행되는 주택법은
비거주 목적으로 아파트가 사용되는것을 금지하며
실제로 2014년 주택법 제 6조에
비거주 목적으로 아파트를 사용하는것을 금지하였으며
이는 2023년 주택법에서 계속 유지됨
다년간 주택관리 분야에서 근무한
Nguyen Duy Thanh 씨 (Global Home 관리회사 사장)
는 아파트 시간제, 단기 숙박 사업은 통제가 매우 어려우며
관리 감독 소홀로 인해
주변 주민들이 누려야할 권리에 큰 영향을 미칠수 있다 의견을 밝힘
단기숙박 서비스 사업으로 인해
야기되는 문제들은 예로
각 편의시설, 엘리베이터, 주차장, 수영장, 생활쓰레기 등
건물의 수많은 서비스가 과부하에 걸리는것이며
특히 주말에 상황이 더 심각해진다 전함
입주민의 권한이 침범될시
입주민들과
에어비앤비 운영사업자간의
갈등이 심화, 불만이 야기되며
화재안전 문제, 치안 악화로 이어지기 쉬움
특히 관리 감독시 통제력 부족으로 인해
매춘, 도박 및 각성제 사용등
불법 행위들이 속출
따라서
2024년 8월 1일
시행되는 주택법내
단기숙박 서비스를 금지하여
아파트내 입주자들의 권리를 보장하는것은 필연적임
다른 의견으로는
호치민시 부동산협회 회장 Le Hoang Chau
에 따르면
에어비앤비 모델과 같은
시간별, 일별 단기숙박을 금지하게될시
베트남 국내 관광 사업 경쟁력을 악화시키게 될것이라 의견을 밝힘
베트남 관광에는
리조트를 통채로 임대하는 슈퍼 리치 손님들도 있지만
배낭여행 스타일의 여행을 하는등
다양한 수요가 존재함
"에어비앤비를 통해 아파트를 임대하는 서비스는 실제로 입주민들에게 불편을 끼치지만
금지하는것은 어려움"
집주인이 거주하지 않는다면 임대를 놓을 권리가 있기 때문임
치안이 악화되는것을 막으려면 이에 적합한 관리 솔루션이 필요함
예로
관광 숙소 목적으로 아파트 사용시
집주인은 사업자를 등록하며
세금 납부,
입주민들에게 영향을 미치지 않도록 숙박객을 관리할 책임을 지는것
을 규정하는 방법도 있음
단기숙박을 금지하더라도
사업자의 경우 생계를 위해 여전히 불법을 자행할것이므로
규정을 삭제, 추가, 또는 보완하는것 역시 고려해봐야함
그렇기에
무조건 금지하는 것보다는
철저한 관리감독이 더 나은 해결책이라 의견을 제시함
Tran Thu 변호사 (호치민 변호사협회)
의 분석에 따르면
이번 규정은
장기거주자와 단기세입자간의 이해 상충을 줄이고
안전을 보장하기 위한 규정이라 의견을 밝힘
뿐만아니라
공동 자산 보호에 상대적으로 소홀한
단기세입자들로 인해 발생하는
건물 손상을 최소화 하여
노후화 속도가 빨라지는것을 예방하는데 도움이 된다 밝힘
하지만
집주인의 권리가 제한되는 문제,
특히 임대투자 목적으로 구매한 투자자들의 소득에 영향을 미치는 등
만족스럽지 못한 점도 존재함
임대 가능성이 제한된다면
부동산 시장의 매력 역시 감소할것임
따라서
전면 금지보다는
아파트 임대에 대한 규제 및 관리대책을 강화
치안을 보장하며
집주인과 임차인의 권리와 책임을 명확히 규정
동시에 임대목적 및 기한에 대한 구체적인 규정이 필요함
Ben Van Don 지역 (4군) 에 위치한 각 아파트들의 경우
숙박객의 도박, 마약 사용 등의 문제가 수차례 발견됐으며
이에 치안 안정을 위해
호치민시내 많은 아파트들이
현재 카드를 사용하지 않고
지문 인식, 안면 인식을 통해서만 아파트 출입이 가능하도록 바뀌어
"실 소유자" 에 한해서만 각 커뮤니티 출입 및 사용이 가능하게 됨
임대수요가 있을시
많은 아파트들이
집주인에게 임대사업자 등록을 요구하고 있음
원문: https://thanhnien.vn/cam-cho-thue-luu-tru-ngan-ngay-trong-chung-cu-185240728165854112.htm
번역 및 정리: 오순환
베트남 부동산 시장에 관심이 있으신 분들이라면
이미 몇년 전부터 예견된 이슈중 하나이기에
특별할게 없다 보실수 있겠지만
의외로 그렇지 않은 분들이 많이 계시기에
청천벽력같은 상황이 아닐수가 없을것 같습니다.
단기숙박서비스
에어비앤비가 점차 제한되거나
금지되는것은 사실상 필연적인것은 맞으나
워낙 수요가 많았기에
이렇게 빠른 속도로 변화될것이라고는 예상치 못했습니다 ^^;
아무튼 현재 처한 상황 및
앞으로의 상황을 예측해보고
대책방안을 마련하는 시점이 왔다고 보여집니다.
위에서 언급했듯이
빈홈골든리버 아파트의 경우
이미 몇년전에
단지내 출입이
전면 지문 인식으로 바뀌며
반 강제적으로
시스템상 에어비앤비 운영을 할수 없는 구조로 바뀌었으며
선화펄 아파트 역시 현재
점차 지문 인식을 등록중에 있으며
2군에 위치한
엠파이어시티 프로젝트역시 예외는 아니었으며
4군에 위치한 아파트
리버게이트 의 경우
에어비앤비 운영을 전면 금지하는 공지가 발행 되었으며
4군에 위치한
마스테리 밀레니엄 역시
단기숙박 - 에어비앤비가 전면 금지되었음을 통지하였고
심지어
지난 7월 8일 저녁
에어비앤비 숙박 고객과
에어비앤비 숙박 고객들을 강경하게 저지하는
입주민들과 관리사무소 경비들간의 마찰로
지역 공안이 방문하는등의 이슈가 발생하여
결국 애꿎은 에어비앤비 숙박고객들만 피해를 보는 상황이 벌어졌습니다
(관련기사 링크 남겨드립니다:https://tuoitre.vn/cam-can-ho-chung-cu-dung-de-kinh-doanh-can-giai-phap-quan-ly-phu-hop-20240731084324753.htm)
이렇듯
더이상 남 얘기가 아니며
현재 적지 않은 아파트 단지들이
에어비앤비 운영을 제한하거나
공식적으로 금지하는 방향으로 흘러가고 있습니다.
이에 관련하여
현재 본인이 처한 상황이 어떤지
또한 어떤 대처방안이 최선인지를 고민해봐야하는 시점이라 생각됩니다.
여러 특이 케이스들이 있겠지만
크게는 아래 두개의 케이스로 나눠볼수 있을것 같습니다.
(1) 집주인
현재 본인이 집주인으로
에어비앤비를 운영중에 있다
그렇다면 실제로 운영이 제한되거나
금지되기 전까지 지금 처럼 꾸준히 에어비앤비로 운영하며
소득을 얻으시면 됩니다
다만 통상 아파트가
크게 2종류로 나눠지는데
a) 단기숙박 (관광객)
의 수요만 존재하는지
(단기숙박이 아니면 임차인을 찾는게 거의 불가능하거나 임대료 수준이 너무 낮은 경우)
아니면
b) 단기숙박 (관광객) + 장기거주 (주재원)
두개의 수요가 혼재하는지 객관적으로 판단해보셔야 합니다.
본인이 (1) 집주인이며
b) 장기거주 (주재원) + 단기숙박 (관광객)
수요가 있는 아파트를 보유하고 계시다면
사실상 전혀 문제가 없습니다
다만
예를들어
호치민시 4군 샛강 지역에 위치한 대부분의 아파트들처럼
a) 단기숙박 (관광객)
의 수요만 존재하는 아파트의 경우
에어비앤비 사업이 제한되거나 금지되기전
서둘러 매매를 검토해보시는걸 권고드립니다.
소득이 줄고, 수익성이 현저히 떨어지게 되면
매매가에 영향이 가는것은 당연한 이치입니다.
매수 수요가 빠지기전에
심각하게 매매를 검토해보셔야될 시기가 아닐까 생각됩니다.
이제 (1) 집주인에 이어
두번째 케이스입니다
(2) 임차인
만약 본인이 집주인이 아닌
임차인으로
재임차를 주며 에어비앤비를 운영하시는 분일경우
상황은 좀더 복잡해보입니다.
여러 케이스가 있겠지만
예로
노옵션의 아파트를 2~3년 장기임대 계약을 하셨고
인테리어 비용을 추가로 투자하여
현재 에어비앤비로 운영하며 소득을 버시는 분들의 경우
에어비앤비 운영이
제한되거나 금지될경우
(지문이나 안면인식으로 출입이 통제되거나, 공식적으로 입주자대표위원회에서 에어비앤비 운영을 금지할경우)
남은 기간동안 재 임대를 놓아야
손해를 최소화 하실수 있을텐데
앞서 (1) 집주인의 케이스에서 설명드렸듯이
현재 임대하고 있는 아파트가
a) 단기숙박 (관광객)
(단기숙박이 아니면 임차인을 찾는게 거의 불가능하거나 임대료 수준이 너무 낮은 경우)
의 수요만 존재하는지
아니면
b) 단기숙박 (관광객) + 장기거주 (주재원)
수요가 혼재한건지를 미리 판단하셔서
준비를 잘 하셔야될것으로 보입니다.
예로
b) 단기숙박 (관광객) + 장기거주 (주재원)
케이스인경우
단기숙박이 금지되더라도
장기거주자를 찾아 재임대를 놓으셔서
손해를 최소화 하시면 되는데
이 역시 남은 기간에 따라 상황이 좌지우지 될것으로 보입니다
(통상 1년단위로 임대, 예로 잔존 임대기간이 1년 3개월이나 9개월등 애매한 기간인 경우 이 일정에 맞는 임차인을 찾는건 사실상 어렵다고 보시는게 맞을겁니다. 일정 부분 손해는 감수하셔야 합니다)
만약
본인이 (2) 임차인이면서
아파트가
a) 단기숙박 (관광객)
의 수요만 존재하는 아파트를 임대중이시라면
심각한 손해를 감수하셔야 될수도 있어 보입니다.
물론 임대기간이 얼마 남지 않았다고 하면
당장 큰 문제는 없겠지만
임대를 시작한지 얼마되지 않으셨다면
상황을 다시 한번 찬찬히 검토해보시는것이 좋지 않을까 생각됩니다.
물론 당장 에어비앤비 운영이 금지되지 않을수도 있지만
내 아파트가 그렇지 않을것이라는 점 역시
누구도 장담할수 없는 상황입니다 .
지금 상황이
단순하게
절대 금지 못한다! 불가능하다!
집주인들이 가만히 있지 않을거다!
라고 억지를 부리기에는
이미 꽤 많은 아파트들이
지문인식으로 시스템을 바꾸어
자연스럽게 에어비앤비 사업자들을 몰아냈고
입주자대표위원회의 결정으로
공식적으로
집주인들에게 에어비앤비 사업 금지 공문을 내놓는 아파들이 속출하고 있는 상황에 더해
(리버게이트, 마스테리 밀레니엄 등)
에어비앤비 사업자들의 라이센스 문제,
임차인 거주신고 문제,
에어비앤비 운영으로 얻은 소득의 세금 납부 여부등
여러방면으로 규제가 들어올것은 시간문제로
소위
"각자도생"
의 시기라해도 무방할것으로 보입니다.
각자 상황에 맞춰
준비 잘 하셔서
손해를 최소화하실수 있기를 바래봅니다
이상입니다.
다음시간에도 유익한 정보를 가지고 찾아뵙겠습니다
모든 투자상담은 무료로 진행되오니
투자에 관심있으신 분들은
부담갖지 마시고 연락부탁드립니다.
감사합니다 ^^
*카카오톡 및 위챗상담 (아이디: soonhwan50)
*상기 작성된 자료에 대한 저작권은 개발사 및 Better Homes Co., Ltd (2차 가공 자료)에 있으니 무단전재 및 상업용 목적의 재배포는 금지됩니다.
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