갈길 잃은 투티엠 신도시 개발, 과연 호치민의 강남이 될수있을까? (2부)
안녕하십니까
호치민시부동산종합컨설팅 Better Homes
대표 오순환 입니다.
지난 포스팅
"갈길 잃은 투티엠 신도시 개발, 과연 호치민의 강남이 될수있을까? (1부)"
갈길 잃은 투티엠 신도시 개발, 과연 호치민의 강남이 될수있을까? (1부)
안녕하십니까 호치민시부동산종합컨설팅 Better Homes 대표 오순환 입니다. 금일은 호치민 부동산시장내 ...
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두번째 시간입니다.
지난 포스팅을 먼저 보고오시면
이해하시는데 큰 도움이 되실겁니다.
금일은
호치민 부동산시장내
가장 핫한
투자처로 떠오르는
투티엠 신도시에 대해
자세히 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
실정과는 다르게
시장이 다소 과열된 양상을 띄며
거품이 크게 붙고 있고
다분히 의도적으로 편향된 정보들만 공유되고 있어
고심끝에 작성하게 됐습니다.
직간접적으로 이해관계에 얽힌 분들이 많아 다소 민감한 사항이지만 ^^;
한번은 짚고 넘어가야될 문제로 판단되어
최대한 매스컴을 통해 공개된
객관적인 사실에 기반하여 작성해 드렸으니
이점 참고 부탁드립니다
2군 투티엠신도시는
상해의 "푸동"
지역을 벤치마킹하여
총면적 657 ha,
총 2만6천세대,
총 15만명 이상의 거주자,
복합 신도시, 금융센터로
현재 포화상태인 구시가지(1,3군)를 대신하여
호치민시 최중심 지역,
나아가 동남아를 대표하는 베트남 경제허브로 발돋움 할 예정으로
지난 수년간 국내외 투자자들의 이목이 가장 집중되어 왔으나
여러 복합적인 문제들로 인해 개발에 난항을 겪고 있어
투자자 입장에서
소위 "빛 좋은 개살구" 로 전락하고 있는 실정입니다.
이에
투티엠 신도시 개발관련
부정적인 소식들을 위주로 정리해보도록 하겠습니다.
빠른 이해를 돕기위해
최대한 한국어로 작성된 자료들을 찾아 정리해드렸습니다.
링크로 남겨드린 "기사원문"을 우선적으로 읽어보시고
그후에 제가 남겨드린 "코멘트" 및 "영상"을
같이 참고하셔야
이해하시는데 큰 도움이 되실겁니다.
7. 투티엠신도시의 수조동에 달하는 4개의 도로 공사 현황
(Hiện trạng 4 tuyến đường nghìn tỷ ở Thủ Thiêm)
https://zingnews.vn/hien-trang-4-tuyen-duong-nghin-ty-o-thu-thiem-post1403002.html
Hiện trạng 4 tuyến đường nghìn tỷ ở Thủ Thiêm
Sau gần một thập kỷ kể từ ngày khởi công, 4 tuyến đường ở khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) vẫn dang dở nhiều đoạn do vướng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
zingnews.vn
R1, R2, R3, R4
는 총길이 11,9km, 폭 11m
규모의
투티엠 신도시내 블럭별로 쪼개져 있는 각 단지들을 잇는
핵심 교통인프라중 하나로
착공된지 9년이 지났음에도 불구하고
여전히 보상문제에 얽혀
지지부진한 공사현황을 보여주고 있습니다.
가장 큰 규모를 자랑하는 R1 도로구간 일부는
여전히 보상문제가 얽혀 방치되어 있으며
일부 구간은 여전히 비포장 상태로 방치되어 있습니다.
특히 Lan Anh 빌라 근처 구간은
폭주족들의 집합 장소로 전락했으며
공사가 중단되어 방치된 구간은
주변 주민들의 쓰레기장으로 전락,
특히
R1, R2 는 지역주민들의
여가 및 야외활동장소로 이용되며
잡상인들이 몰려
이로 인한 쓰레기 문제로 골치를 겪고 있는 상황입니다.
R2 구간 일부는 공사자재가 적재된채 방치된지 수년이며
R3 구간은 여전히 비포장 도로 상태로 개통되지 못하고 있는 상황입니다.
심지어
이미 완공된 구간역시
관리소홀로 인해
맨홀뚜껑 도난,
잡초로 무성한 인도등
벌써 시설낙후 및 안전 문제가 대두되고 있는 상황입니다.
투티엠 신도시가
여러 개발사가 시행하는
여러 프로젝트로 쪼개져 있는 상황에서
투티엠 신도시 내부를 잇는 도로공사가 이렇듯 지지부진하다보니
신도시가 자리잡는데까지 꽤 오랜시간이 소요될것으로 예상됩니다.
7.1 방치된 투티엠 신도시의 핵심 내부도로
(4 trục đường chính khu đô thị mới Thủ Thiêm đều dang dở)
https://laodong.vn/xa-hoi/4-truc-duong-chinh-khu-do-thi-moi-thu-thiem-deu-dang-do-1190253.ldo
https://laodong.vn/xa-hoi/4-truc-duong-chinh-khu-do-thi-moi-thu-thiem-deu-dang-do-1190253.ldo
laodong.vn
8. 호치민시, 지하철2호선 완공 2030년으로 4년 연기
호치민시, 지하철2호선 완공 2030년으로 4년 연기 - 인사이드비나
[인사이드비나=호치민, 응웬 늇(Nguyen nhut) 기자] 베트남정부가 호치민시 지하철2호 벤탄-탐르엉(Ben Thanh - Tham Luong) 구간 완공을 당초 계획인 2026년에서 2030년으로 4년 연기했다.쩐 러우 꽝(Tran Luu Q.
www.insidevina.com
투티엠 신도시의
호재를 논할때
빠지지 않고 언급되는
핵심 교통인프라 계획중 하나인
호치민시 메트로 2호선
의 완공일정이
2026년에서 2030년으로 연기된 상황입니다.
사실상 아직도 착공전이기에
일정은 추가로 연기될것으로 예상되며
이마저도
2호선 1단계 공사에 한하며
(1군 <-> 떤빈군)
실질적으로 투티엠신도시를 가로지르는
2호선 2단계 공사
(1군 <-> 2군 투티엠)
의 경우 아직 착공시점도 기약할수 없는 상황입니다.
2호선 1단계 공사가
10년내로 완공될지도 확신할수 없는 시장상황에서
투티엠 신도시를 잇는
2호선 2단계 공사가
과여 추가로 몇년이 더 소요될지 장담할수 없는 상황입니다.
지지부진한 인프라 공사는 베트남의 고질적인 문제로
투티엠 신도시가 장기투자에 적합한건 틀림없는 사실이지만
통상 한국인 투자자 입장에서 생각하고 계시는 "장기간" 의 개념과는
그 괴리가 상당하여
이점 꼭 유의하셔야 합니다.
8.2 서류상으로만 존재하는 10년간 방치된 노른자땅 - 투티엠 신도시 메트로 역사 부지
(Ga đầu mối đường sắt Thủ Thiêm 10 năm trên giấy, 'đất vàng' bỏ hoang)
https://vietnamnet.vn/ga-thu-thiem-quy-hoach-treo-tren-dat-vang-suot-10-nam-2112482.html
Ga đầu mối đường sắt Thủ Thiêm 10 năm trên giấy, 'đất vàng' bỏ hoang
Khu 'đất vàng' ở TP Thủ Đức rộng hơn 14 ha được quy hoạch làm ga Thủ Thiêm tròn một thập kỷ nhưng đến nay vẫn 'trùm mền' khiến người dân khốn khổ, không biết đi hay ở.
vietnamnet.vn
2013년 정부로부터 승인된
투티엠 통합 역사로
무려 서로 다른 4종류의 교통인프라를 잇는
핵심 프로젝트중 하나입니다:
(1) 메트로 2호선,
(2) 고속버스 BRT 1호선,
(3) 남-북 고속철도,
(4) 롱탄국제공항-호치민 경전철
투티엠 역사는
투티엠 신도시 마이찌터 (Mai Chi Tho) 대로변에 위치하며
10년이 지난 현재
이렇다할 진전사항없이
방치된 상태로
주변 지역 주민들의 불편함을 야기시키며
향후 투티엠 신도시를 잇는
메트로 2호선 2단계 공사 전망의
단면을 엿볼수 있을것 같습니다.
이 역시 단기간내 해결될것이라고는 보기 어려운 상황으로
향후 성공적인 투티엠신도시 조성에 있어 또 하나의 큰 방해요소가 될것으로 예상해봅니다.
9. 슈퍼카 페라리가 호치민시 침수지역에 갇히다
(Siêu xe Ferrari bị kẹt giữa khu ngập nước ở TP.HCM)
https://zingnews.vn/sieu-xe-ferrari-bi-ket-giua-khu-ngap-nuoc-o-tphcm-post1345871.html
Siêu xe Ferrari bị kẹt giữa khu ngập nước ở TP.HCM
Chiều 15/8, mưa lớn kéo dài khiến nhiều khu vực ở TP.HCM ngập nặng, hàng loạt xe cộ chết máy, ùn ứ kéo dài tại chân cầu Thủ Thiêm 2.
zingnews.vn
투티엠신도시내 가장 큰 호재중 하나였던
투티엠 2교(바선대교)가 완공된지 1년 남짓한 시간이 지났습니다.
(2022.4.28)
이미 지난 2022년 8월 우기가 본격적으로 시작되며
생각지도 못한 침수가 발생하며
(투티엠 2교 진입로)
차체가 낮은 세단
그리고 수많은 오토바이가 침수로 움직이지 못하게 되며
오랜 기간 물이 빠지기를 기다리는 차량들이
오도가도 못하는 상황에서
그 뒤를 이는
차량정체가 1km에 육박하며
이용객들의 큰 불편함을 초래하였습니다.
2군 투티엠 신도시 지역이
본래 늪지대로 상시 침수지역이었지만
이번 투티엠 신도시 개발로
침수에서 가장 자유로운 지역이 될것으로 기대되었지만
실상은 그렇지 않아 적지않은 시장의 충격이 있었다고 보여집니다.
기사내용에 따른
설계의 문제던지, 관리소홀의 문제던지
조속히 해결되기를 기대해봅니다
9.2 투티엠 2교 진입로 침수의 원인은?
(Nằm sát sông Sài Gòn, vì sao chân cầu Thủ Thiêm 2 vẫn ngập)
https://zingnews.vn/nam-sat-song-sai-gon-vi-sao-chan-cau-thu-thiem-2-van-ngap-post1345980.html
Nằm sát sông Sài Gòn, vì sao chân cầu Thủ Thiêm 2 vẫn ngập
Sau cơn mưa chiều 15/8, dù nằm sát bờ sông, khu vực dưới chân cầu Thủ Thiêm 2 bị ngập. Nhiều tuyến đường khác ở nội thành cũng chìm trong biển nước.
zingnews.vn
10. 투티엠 신도시내 수많은 도로가 쓰레기로 몸살을 앓다
(Nhiều đường khu đô thị Thủ Thiêm ngập rác)
https://vnexpress.net/nhieu-duong-khu-do-thi-thu-thiem-ngap-rac-4461434.html
Nhiều đường khu đô thị Thủ Thiêm ngập rác
TP HCM- Các tuyến đường, bãi đất trống, hồ nước... trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) rác chất thành đống khi người dân đến đây vui chơi, thả diều.
vnexpress.net
투티엠 신도시내 공터는
현재 호치민시 주민들의 여가 및 야외활동의 장소로 활용되고 있으며
직접 눈으로 확인해보시게 되면
정말 놀랄정도로
수많은 인파들이 모이는
소위 "명소"로 자리잡게 되었습니다.
평일 주말 할것없이
낮에는 연을 날리기 위해 모인 수많은 가족들로
저녁에는 강변을 따라 늘어선
노천 카페에 모인 수많은 연인들로
북새통을 이루고 있는 상황에서
이를 집중 관리하는 별도의 관리주체가 없다보니
방문객들의 쓰레기들로 골머리는 앓고 있는 상황입니다.
특히 늦은밤
강변 인도 곳곳에서 술판이 벌어지다보니
외국인 입장에서 사실상 치안이 좋다라고 보기는 어려운 상황입니다.
예로
7군의 푸미흥 신도시,
빈탄군의
1만세대 빈홈센트럴파크 및 5천세대 사이공펄-선화펄,
9군의 4만세대 빈홈그랜드파크
의 단지만 보더라도
쓰레기없는 깨끗한 거리,
아파트 건물안 뿐만 아니라
단지 곳곳에 경비초소가 배치되어
투티엠신도시와는 대조적인
응당 신도시라면 (대단지) 반드시 갖춰야될
훌륭한 치안 상태를 자랑합니다.
투티엠 신도시의 경우
현재
아파트 단지내는 호치민시 최고의 부촌이라 칭하지만
아파트 단지밖으로 한발자국 내딛는 순간
소위 "도떼기시장" 이 펼쳐진 모습으로
그 괴리가 상당하며
이는 향후 투티엠신도시가 최소 10년이상 안고가야될 큰 숙제와도 같다 보여집니다.
백문이 불여일견으로
최근에 촬영된 아래 두 영상 참고부탁드립니다:
위 두영상을 통해
투티엠 신도시내 도로 인프라 진행현황
그리고 인프라 노후 현황을 자세히 확인해보실수 있으실겁니다.
10.2 노른자땅 투티엠 신도시가 쓰레기로 넘쳐나다
(Chùm ảnh: Choáng với cảnh rác thải tràn ngập khu đất “triệu đô” Thủ Thiêm)
10.3 호찌민 투티엠 제2대교 개통하자마자, 쓰레기로 '몸살'
https://www.aseandaily.co.kr/news/articleView.html?idxno=1002741
이상으로
현재 투티엠신도시가 갖는
여러 부정적인 요소들에 대해 자세히 알아보는 시간을 가져봤습니다.
단순히 투티엠 신도시를
비방하거나 깍아내리려는 1차원적인 목적이 아닌
있는 그대로의 사실을 전달드리고자
최대한 많은 자료들을 근거로
안내드린점 이해 부탁드리며
물론 이에 반하는
긍정적인 요소들도 분명히 존재하며 그것을 부정하는 것은 아니지만
긍정적인 전망을 내놓는 자료들은 넘쳐나는 상황에서
이에 반해 부정적인 전망을 내놓는 자료는 찾아보기 힘든 상황으로
이런 정보 불균형으로 인한
잘못된 판단은 막고자
사심없이 작성해드린 자료들이오니
이글을 읽고 계시는 분들께
큰 도움이 되었으면 하는 바램입니다.
입지조건, 역세권, 학세권, 브랜드 등
성공적인 부동산 투자로 이끄는 중요한 요소들은 참 많습니다.
하지만
무엇보다 중요한 요소는 바로
"타이밍" 이라 생각됩니다.
아무리 좋은 상품이더라도
시기가 맞지 않는다면
이는 투자 실패로 이어질수 밖에 없는
너무도 당연한 진리라 생각됩니다.
투티엠 신도시가 가지는 수많은 호재들은 차치하고서라도
절대 극복하기 어려운 한계가 바로
투티엠이 신도시의 제 면모를 갖추고
도시 기능을 다하며
비로서 수요가 집중되는
바로 그 시점이
감히 예측이 안될정도로 "정말 까마득하다"
라고 말씀드리고 싶습니다.
투티엠은 장기 투자에 맞다!
결국 시간이 지나면
가장 높은 가격 상승률을 기록할것이다!
라고 다소 단순한 답을 내놓는 분들이 계신데
베트남 부동산 시장은
한국과는 다르게
월 임대수익률이 매매가 상승을 결정짓는 가장 중요한 요소로
투티엠 신도시가 가진 여러 한계
1,3군 대비 부족한 업무시설 - 오피스
2군 타오디엔, 7군 푸미흥 대비 비교불가한 교육시설 - 국제학교 및 이중언어학교
1군, 2군 타오디엔, 7군 푸미흥 대비 부족한 상업시설 - 쇼핑몰 및 상가
빈탄군강변, 푸미흥 신도시 대비 완성되지 않은 반쪽 짜리 신도시 인프라
그중에서도
특히 학군 (명문 국제학교) 과는 거리가먼 투티엠 특성상
외국인 주재원 임차수요가 집중되기 어려운 환경이며
거기에 더해
주변 경쟁아파트 대비 (빈탄군, 2군)
적게는 2배, 많게는 3배 이상 차이나는 분양가로는
보수적으로
투자수익률 2%도 힘들것이라 예상해봅니다.
(지난 5년간 분양가 평균치로 계산된 가격이며 앞으로 임대투자수익률은 점차 내려갈것으로 전망합니다)
부동산 투자에 정답은 없습니다.
누가 맞고 누가 틀리고의 단순한 문제가 아니고
다방면으로 정보를 취합하셔서
스스로의 안목을 키우시는게 급선무라고 생각됩니다.
부디 성공적인 투자가 되시기를 기원합니다
감사합니다.
모든 투자상담은 무료로 진행되오니
투자에 관심있으신 분들은
부담갖지 마시고 연락부탁드립니다.
*카카오톡 및 위챗상담 (아이디 : soonhwan50)
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